Fachanwalt Mietrecht Chemnitz: Betriebskostenabrechnung bei extrem hohen Heizkosten

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Hohe Energiekosten – BGH stärkt Mieterrechte

Immobilienrecht:

Der BGH äußert sich zu den Grundsätzen der Darlegungslast des Vermieters bei bestrittenen Heizkosten im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung und zum Umfang der Belegeinsicht des Mieters.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 07.02.2018, Az. VIII ZR 189/17 die Rechte von Mietern bei ungewöhnlich hohen Heizkosten gestärkt. Dabei beschäftigte sich das Gericht mit grundsätzlichen Fragen zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast sowie zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung einer Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung.
Im konkreten Fall sollten die Mieter einer 94 m² großen Dreizimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus für die Jahre 2013 und 2014 eine Nachzahlung von mehr als 5.000,00 € auf die Heizkosten leisten. Dabei machten die in Ansatz gebrachten Verbrauchswerte für die Wohnung 42 bzw. 47 % der im gesamten Haus gemessenen Verbrauchseinheiten aus. Die Mieter verweigerten die Zahlung der Nachforderung und verlangten von Ihrem Vermieter, Ihnen zu Kontrollzwecken auch die Verbrauchswerte der Nachbarn zu übermitteln. Der Vermieter verweigerte die Herausgabe der Daten und klagte auf Zahlung der Heizkosten.
Der BGH wies die Klage des Vermieters ab. Zur Begründung führte er dabei aus, dass die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter liegt. Eine Verpflichtung der Mieter, „objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte“ (wie etwa bestehende Leistungsverluste) zur Begründung der Unrichtigkeit der ihnen in Rechnung gestellten Verbrauchswerte vorzutragen, sah der BGH indes nicht.
Der BGH stellte klar, dass es zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung auch gehört, dem Mieter auf Verlangen Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zu gewähren. Dies kann auch die Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer beinhalten. Ein „besonderes Interesse“ muss der Mieter für sein Verlangen nicht geltend machen. Es genügt vielmehr sein allgemeines Interesse, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren. Solange der Vermieter eine Belegeinsicht verweigert und – wie im konkreten Fall vorliegend – die Nutzerdaten der anderen Mieter nicht herausgibt, besteht seitens der Mieter keine Verpflichtung, die geforderte Nachzahlung zu leisten.

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