Fachanwalt Mietrecht Chemnitz: Schäden an der Mietsache – Anspruch auf Schadensersatz?

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Schadensersatzanspruch ohne Fristsetzung zur Schadensbeseitigung

Immobilienrecht:

Kann ein Vermieter von seinem Mieter Ersatz für Schäden an der Mietsache nur dann verlangen, wenn er ihm zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat? Diese Frage hat der BGH jetzt mit Nein beantwortet.

Die Parteien stritten über einen Schadensersatzanspruch wegen diverser Mängel an der Mietsache. Nach einvernehmlicher Beendigung eines über 7 Jahre andauernden Mietverhältnisses verlangte der Vermieter Schadensersatz, weil der Mieter für verschiedene Beschädigungen der Wohnung verantwortlich sei. Eine Frist zu Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Mieter zuvor nicht gesetzt.

Die auf diesen Schadensersatz gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Der BGH hat die Auffassung des Berufungsgerichts bestätigt. Ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch setzt keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraus. Der Mieter war der Meinung, dass ein Schadensersatzanspruch nicht besteht, da er ohne Fristsetzung keine Gelegenheit hatte, die Schäden zu beseitigen. Dies ließ der BGH nicht gelten.

Der BGH hat klar gestellt, dass das als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten gilt. Hat der Mieter also versucht, die Schäden zu beseitigen und ist dies nicht oder nicht ordentlich gelungen, muss ihm Gelegenheit zur Nachbesserung gegeben werden. In diesen Fällen der sog. Schlechtleistung muss der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er Schadensersatz verlangen kann. Gleiches gilt bei Schönheitsreparaturen.
Anders beurteilt der BGH die Rechtslage bei der Verletzung der Pflicht des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln. Hier handelt es sich um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht, deren Verletzung einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz begründet. Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben.
Quelle: Pressemitteilung des BGH

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