×

Mieterhöhung nach einer Modernisierung

Wenn der Vermieter eine Modernisierung der Mietsache vornehmen möchte, kann es zu einer Mieterhöhung kommen.

Wir haben die wichtigsten Informationen zu Modernisierungsmaßnahmen zusammengefasst!

Suchen Sie hier Ihr Stichwort:

Wie definiert das Mietrecht eine Modernisierung?

Gemäß § 555b BGB fallen unter den Begriff „Modernisierung“ alle baulichen Maßnahmen, die…

  • zu einer nachhaltigen Einsparung der Endenergie führen,
  • zu einer nachhaltigen Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie führen,
  • den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen,
  • die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern,
  • nachhaltig Einsparungen von Wasser bewirken,
  • aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und bei denen es sich nicht um Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a oder §555b Nr.6 BGB handelt oder
  • neuen Wohnraum schaffen.

Somit gehen Modernisierungsmaßnahmen über bloße Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen hinaus.

  • Modernisierungskosten können auf den Mieter umgelegt werden, während Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten keine Mieterhöhung begründen.

Können Mieter eine Modernisierung verlangen?

    • Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass die Mietsache dem neusten Stand der Technik entspricht.
    • Der Mieter kann jedoch verlangen, dass die Mietsache einen Mindeststandard hat, der dem allgemeinen Lebensstandard entspricht.
    • In diesen Fällen liegt jedoch keine Modernisierung, sondern eine Instandsetzung vor.

Das gilt laut dem BGH beispielsweise für eine Altbauwohnung, die eine Stromver-sorgung aufweist, die den Betrieb der gewöhnlichen elektrischen Haushaltsgeräte nicht ermöglicht (BGH 26.07.2004 – VIII ZR 281/03).

Wann erhöht sich der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig?

    • Nach § 555b Nr. 4 BGB erhöhen Maßnahmen den Gebrauchswert nachhaltig, wenn sie die das Wohnen bequemer, sicherer oder gesünder machen (zum Beispiel Maßnahmen zur Verbesserung der Sicherheit oder der Beleuchtung).
    • Die Steigerung des Gebrauchswertes muss nach objektiven Kriterien ermittelt werden können.
    • Die Maßnahme ist nachhaltig, wenn sie ein gewisses wirtschaftliches Gewicht hat und den Gebrauchswert auf Dauer erhöht.
    • Die Wohnung sollte nach der Durchführung der Maßnahme leichter zu vermieten sein als eine vergleichbare Wohnung, bei der die Maßnahme nicht durchgeführt wurde.

Die Maßnahme muss sich nicht zwangsläufig auf die Wohnung beziehen, sondern kann auch das gesamte Gebäude betreffen.

Wann spricht man von einer Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse?

  • Die Kriterien regelt § 555b Nr. 5 BGB. Unter diese Formulierung fallen Maßnahmen der Außenmodernisierung z. B. die Anlegung von Grünanlagen.

Was versteht man unter Modernisierungsmaß-nahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat?

  • 555b Nr. 6 BGB umfasst hauptsächlich Maßnahmen aufgrund gesetzlicher oder behördlicher Vorgaben. Auch denkmalschützende Maßnahmen fallen unter § 555b Nr. 6 BGB.

Welche Maßnahmen führen in der Regel zu einer Einsparung von Wasser oder Endenergie?

  • Die Einsparung von Endenergie nach § 555b Nr. 1 BGB bezieht sich auf Nutzenergie (Energie für den Betrieb von Anlagen, wie zum Beispiel Heizungen), Energieverluste und Zusatzenergie (zum Beispiel Strom für den Betrieb von Anlagen) zusammen.
  • Wer die Wärmedämmung in einer Wohnung verbessert, führt eine klassische Maßnahme durch die Endenergie (Energieverluste) reduziert.
  • Wichtig ist, dass die Energieeinsparung messbar und dauerhaft ist.
  • Wer beispielsweise Wasserspareinrichtungen oder Durchflussbegrenzer einbaut, führt Maßnahmen zur Wassereinsparung nach § 555b Nr.3 BGB durch.

Wann wird Primärenergie gespart?

Eine Maßnahme erfüllt die Kriterien aus § 555b Nr. 2 BGB, wenn fossile Brennstoffe wie Kohle, Erdgas oder Öl durch erneuerbare Energien wie zum Beispiel Sonnen- oder Windenergie ersetzt werden.

Durch welche Maßnahmen wird typischerweise Wohnraum geschaffen?

Unter § 555b Nr. 7 BGB fallen insbesondere…

  • der Ausbau des Dachgeschosses,
  • der Anbau oder die Aufstockung einer Immobilie oder
  • der Ausbau von Nebenräumen zu einer Wohnung.

Muss der Vermieter eine Modernisierung ankündigen?

Ja! Eine Ankündigung in Textform sollte spätestens drei Monate vor dem Beginn der Maßnahme erfolgen. Eine Ankündigung sollte folgende Punkte umfassen:

  • Die Art und voraussichtlicher Umfang der Arbeiten,
  • den voraussichtlichen Beginn und die Dauer der Maßnahmen,
  • den Betrag der zu erwarteten Mieterhöhung sowie der künftigen Betriebskosten und
  • einen Hinweis auf die Form und die Frist des Härteeinwandes (§ 555c Abs. 2 BGB).

Laut dem BGH muss die Ankündigung so konkret gefasst sein, dass sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trägt.

  • Der Mieter muss durch die Ankündigung das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen erfahren.
  • Der Mieter muss außerdem darüber informiert werden, in welcher Weise die Wohnung durch die Maßnahme verändert wird und wie die Maßnahme den Mietgebrauch und den Mietzins in Zukunft beeinflussen wird (BGH 28.09.2011 – VIII ZR 242/10).

Muss der Mieter eine Modernisierung dulden?

Gemäß § 555 d BGB trifft den Mieter eine Duldungspflicht, soweit die Modernisierung ordnungsgemäß angekündigt wurde. Ausnahmen von der Duldungspflicht sind zum Beispiel gegeben, wenn…

  • der Mieter schwer krank ist oder
  • der durch die Maßnahmen verursachte Lärm oder Schmutz nicht zumutbar ist.

Mieter können sich außerdem auf einen finanziellen Härtefall berufen, wenn…

  • die Miete (inkl. Vorauszahlungen) nach dem Abschluss der Modernisierungsarbeiten etwa 30-40% des Haushaltseinkommens (netto) ausmacht.

Diese verwandten Beiträge hat der Immobilien Blog gefunden:

  • Alle
  • Allgemein
  • Arbeitsrecht
  • Immobilien und WEG-Recht
  • Verkehrsrecht

Zweifel an der Arbeitsunfähigkeit eines Mitarbeiters

Wenn der Arbeitgeber bezüglich der Arbeitsunfähigkeit seines Mitarbeiters Misstrauen hegt, stellt sich die Frage, welche Möglichkeiten bestehen, um die Situation aufzuklären.
Wie können Arbeitgeber vorgehen, wenn sie an dem Attest ihres Mitarbeiters zweifeln?

Urlaubsabgeltung für Beamte nur bei Krankheit

Wenn ein Beamtenverhältnis beendet wird, muss geklärt werden, inwieweit noch Urlaubsansprüche bestehen und ob eine Abgeltung dieser Ansprüche in Betracht kommt. In der Vergangenheit kam es in diesem Zusammenhang häufig zu Unstimmigkeiten.

Vermieter berechnet Warmwasser bei hohem Leerstand

Bei hohem Leerstand in einem Mehrfamilienhaus und dadurch kostenintensiver Gerätefunktion darf der Vermieter das Warmwasser nach der HeizkostenVO abrechnen.

Sanierung des gemeinschaftlichen Wohn-Eigentums verlangen?

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein einzelner Eigentümer von den anderen Wohnungseigentümern die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, sofern diese zwingend erforderlich ist.

Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinsam Grundstückskauf?

Der Erwerb eines Grundstücks durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich und durch Mehrheitsbeschluss rechtssicher einzuleiten.

Einladung zur Eigentümergemeinschafts-Versammlung (WEG)

Wohnungseigentümergemeinschaften beschäftigen häufig die Gerichte.
Mitglieder einer WEG sollten sich deswegen regelmäßig über wichtige Urteile informieren!

Kündigung wegen Sitzstreiks einer Abteilungsleiterin

Personen in leitenden Funktionen äußern Kritik an ihrem Arbeitgeber oder gehen sogar noch weiter? Im vorliegenden Fall hat sich das Landesarbeitsgericht mit dem Sitzstreik einer Abteilungsleiterin befasst.

WEG – Störung der Eigentümer durch Prostitution

WEG – Störung der Eigentümer durch Prostitution: In der Wohnung der Beklagten wird Prostitution betrieben. Die Parteien sind Mitglieder einer WEG und uneins: Ist das toleriert?

Verkehrsschild ohne Baustelle

Müssen Verkehrsschilder unter allen Umständen beachtet werden? Auch wenn sie nicht mehr aktuell sind? Oberlandesgericht Düsseldorf hat klargestellt, dass Verkehrsschilder grundsätzlich zu beachten sind!

Wohnungseigentumsgesetz – echte Modernisierung oder Problembeschaffung?

Wird Eigentum entwertet? Werden Wohnungseigentümer entmachtet? Durch das neue Wohnungseigentums-Modernisierungs-Gesetz WEMoG werden alle Bereiche des WEG umfassend modernisiert.

Gerichte bekämpfen die Schwarzarbeit rigoros

Schwarzarbeit wird auch „Schattenwirtschaft“ genannt; die genauen Zahlen liegen, wie der Name schon sagt, im Dunkeln, aber so gut wie jeder Deutsche ist damit schon einmal in Berührung gekommen.

Frage nach der Mitgliedschaft in einer Gewerkschaft

Frage nach der Mitgliedschaft in einer Gewerkschaft: Wenn Tarifverträge geändert werden, haben Unternehmen ein starkes Interesse daran, die Änderungen möglichst schnell und unkompliziert umzusetzen.

Rechtsmissbrauch des Vermieters bei Eigenbedarfskündigung

Rechtsmissbrauch des Vermieters bei einer Eigenbedarfskündigung?
Liegt Eigenbedarf vor oder nicht, wenn das Kind nach einem Jahr aus dem Ausland zurückkehrt?

Rückwärtsfahren auf Parkplätzen und Haftung

Rückwärtsfahren auf Parkplätzen: Unfälle auf Parkplätzen sind keine Seltenheit und Haftung der Unfallbeteiligten ist prekär. Bei Unfällen, die beim Rückwärtsfahren entstehen, gilt die Anscheinsvermutung.

Sonderumlage zur Finanzierung einer Anfechtungsklage?

Wenn eine Sonderumlage zur Finanzierung einer Anfechtungsklage zu hoch oder überflüssig ist, kann sie ohne weiteres mit der nächsten Jahresabrechnung abgerechnet und zurückgezahlt werden.

Einseitige Regelung der Arbeitszeit

Flexibilität ist für Arbeitgeber das A und O. Gerade bei einer hohen oder sehr niedrigen Auftragslage wäre es für Unternehmer optimal, wenn sie die Arbeitszeiten ihrer Mitarbeiter nach Bedarf verkürzen oder verlängern könnten.

Wohnungsverkauf: Mieter muss Fotos seiner Wohnung nicht dulden

Der Mieter muss die Anfertigung von Fotos in seiner Wohnung, die zur Erstellung von Internetanzeigen verwendet werden sollen, nicht dulden. Privatsphäre geht vor Vermieter-Interesse.

BGH Wohnungseigentum: Schimmel in Altbau nicht immer ein Mangel

Schimmel in der Altbauwohnung ist nicht immer ein Mangel.
So hat Ende 2018 der BGH gegen die Auffassung der unteren Gerichte zugunsten des Vermieters entschieden.

Sind Bußgeldzahlungen steuerpflichtiger Arbeitslohn?

Unternehmen übernehmen häufig die während der Arbeitszeiten angefallenen Bußgelder ihrer Angestellten, damit Arbeitnehmer unkompliziert ihrer Arbeit nachgehen können und nicht mit Bußgeldern aufgehalten werden.

BGH ändert Regeln: Schönheits – Reparaturen in Mietwohnungen

BGH: Der Mieter muss Schönheitsreparaturen nicht bezahlen, wenn er beweisen kann, dass die Wohnung ihm zu Vertragsbeginn unrenoviert übergeben wurde. Klauseln sind oft unwirksam!

Arbeitgeber darf die Note „befriedigend“ im Arbeitszeugnis ohne Begründung vergeben

Arbeitszeugnisse haben in Deutschland in Einstellungsverfahren einen hohen Stellenwert. Aus diesem Grund erhoffen sich Arbeitnehmer gute Bewertungen.

Bußgelder aufgrund von Geschwindigkeitsüberschreitungen

Bußgelder aufgrund von Geschwindigkeitsüberschreitungen sind eine ärgerliche Angelegenheit. Geschwindigkeitsmessungen rechtmäßig? Sind Art der Messung und konkretes Verfahren überhaupt zulässig?

Zweckwidrige Nutzung einer Eigentumswohnung

BGH: Die Nutzung von Hobbyräumen – egal durch wen – zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken ist nicht gestattet, wenn sie die Anlage um eine weitere Wohneinheit vergrößert.

Grundstückseigentümer Chemnitz: Ausgleichsbeträge Sanierungsgebiet

Grundstückseigentümer in Chemnitz: In Sanierungsgebieten steigen Ausgleichsbeträge.
Das hat erhebliche Folgen für Haus- und Grundstückseigentümer.

Ansprüche des Mieters nach einem Wohnungsbrand

Schadenreparatur durch die Vermieterin kann der Mieter auch dann verlangen, wenn der Mieter fahrlässig einen Brand verursacht hat.
Mieter kann u.U. sogar berechtigt eine Mietkürzung vornehmen.

Kaskoentschädigung bei Betriebsschaden

Wenn Schäden am Pkw durch Ausweichmanöver entstehen, kann es zu Problemen bei der Übernahme durch die Kaskoversicherung kommen. Denn um einen klassischen „Unfall“ handelt es sich bei Ausweichhandlungen nicht.

Gutachterkosten nach einem Verkehrsunfall

Autounfälle sind eine unangenehme Angelegenheit, die häufig die Einholung eines Sachverständigengutachtens nötig macht. Nun könnte alles geklärt sein, aber die Übernahme der Sachverständigenrechnung kann auch Probleme machen!

Attrappen von Videokameras installiert – Grundrechte verletzt?

Attrappen von Videokameras beeinträchtigten die Persönlichkeitsrechte und die Handlungsfreiheit des Mieters und seiner Besucher. Manche Gerichte sagen: „Es kommt darauf an.“

Mindestlohn – gilt er für alle Branchen gleich?

Mindestlohn – gilt er für alle Branchen gleich? Laut der Empfehlung der Mindestlohnkommission könnte der gesetzliche Mindestlohn 2021/2022 um 11,8% steigen. Vierstufige Steigerung geplant.

Mieter verweigert Instandsetzung – Kündigungsgrund?

Kündigungsgrund: Der Mieter weigert sich, Instandsetzungsarbeiten an der Mietsache zu dulden und dem Vermieter bzw. den von ihm beauftragten Handwerkern hierzu Zutritt zu gewähren.

Darf ein Vermieter unberechtigt genutzte Keller einfach ausräumen?

Nicht mit dem Vermieter abgesprochene Inbesitznahme von Keller-Abteilen durch Mieter:
Darf ein Vermieter unberechtigt genutzte Keller einfach ausräumen?

Schadenersatzanspruch bei Kündigung wegen Krankheit?

Schadenersatzanspruch bei Kündigung wegen Krankheit? Eine körperlich anstrengende Tätigkeit, aber auch das immer höher werdenden Renteneinstiegsalter können dazu führen, dass Arbeitnehmer ihre Jobs nicht mehr ausüben können.

Arbeitsrecht Chemnitz: BVerfG vers. BAG: sachgrundlose Befristung verfassungswidrig

Sind grundlos befristete Arbeitsverträge unwirksam? Bei der „sachgrundlosen Befristung von Arbeitsverhältnissen“ ist Vorsicht geboten! Rechtsprechung geändert.

Handy am Steuer – muss eindeutig sein

Handy am Steuer – muss eindeutig sein! Wenn es im Verkehr zu Staus kommt oder man wieder einmal länger vor einer roten Ampel wartet, ist der Blick auf das Handy nicht weit. Wer sein Handy im Straßenverkehr benutzt, riskiert allerdings schnell ein Bußgeld.

Bodenbelag, Schallschutz und die Rechte der Eigentümer 

Bodenbelag, Schallschutz und die Rechte der Eigentümer: Welches Schallschutzniveau muss ein Wohnungseigentümer einhalten, der den vorhandenen Bodenbelag (Teppichboden) in seiner Wohnung durch Parkett ersetzt?

Fahrerflucht auch nach einer Verletzung?

Fahrerflucht auch nach einer Verletzung? Unfallbeteiligte müssen am Unfallort warten, bis die Identität und die Unfallbeteiligung festgestellt worden sind. Aber was ist, wenn sich der Unfallverursacher Verletzungen zugezogen hat?

Mieterhöhung durchsetzen Wohnfläche der Mieterwohnung

Mieterhöhung durchsetzen: Einfaches Bestreiten der Wohnfläche durch den Mieter reicht nicht. Der Mieter muss die Wohnflächenangabe des Vermieters im Mietvertrag durch Beweise widerlegen.

Fristlose Mietvertragskündigung bei Hartz-IV-Empfänger

Mietschulden, weil Amt nicht zahlt – Kündigung gerechtfertigt? 
Ja. Fristlose Kündigung durch den Vermieter ist – auch bei unverschuldeter Geldnot des Mieters – rechtens.

Zwangsversteigerung Grundstück: Stop wegen Suizidgefahr

BGH sagt: Die ernsthafte Gefahr einer Selbsttötung des Schuldners kann zur einstweiligen Einstellung des Versteigerungsverfahrens eines Grundstücks führen.

Wohnflächenberechnung: Ist Terrasse Teil der Wohnfläche?

Wohnflächenabweichung ist Mietmangel, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10% nach unten abweicht. Gehört die Terrasse dazu?

Sind Reisezeiten Arbeitszeiten?

Sind Reisezeiten Arbeitszeiten? Geschäftsreisen sind mittlerweile in vielen Berufsfeldern unerlässlich. Allerdings kann es bei der Vergütung von Reisekosten zu Unstimmigkeiten zwischen Arbeitnehmern und Arbeitgebern kommen.

Mindestlohn auch ohne Arbeitsleistung

Mindestlohn auch ohne Arbeitsleistung? Arbeitszeiten müssen mit dem Mindestlohn vergütet werden. Das ist soweit klar. Doch was gilt für Urlaubs- und Feiertage?

Abmahnung und Kündigung wegen Kundenfeindlichkeit

Abmahnung und Kündigung wegen Kundenfeindlichkeit wegen „geschäftsschädigenden Verhaltens“ nach negativen Kundenbewertungen sind rechtlich schwierig.

Sie erben demnächst eine Immobilie?

Immobilienerben begegnen vielen neuen Herausforderungen. Diese können teilweise sehr kompliziert und kostspielig werden. Geld und Zeit sparen sowie Risiko minimieren! Wer eine Immobilie erbt, sollte sich in das Grundbuch eintragen lassen.

Unbegleitete Probefahrten als Risiko für Autohändler

Unbegleitete Probefahrten stellen ein hohes Risiko für Autohändler dar. Nach dem brandneuen BGH-Urteil sollten Autohändler jedoch genau überlegen, bevor sie einer unbegleiteten Probefahrt zustimmen.

Antrag auf Elternzeit beim Arbeitgeber

Antrag auf Elternzeit beim Arbeitgeber – Auch Arbeitnehmer in Elternzeit sind Belastungen ausgesetzt, die an den Nerven zerren können. Allerdings sind ihre Belastungen auf die Kinderbetreuung und nicht auf Arbeit im Unternehmen zurückzuführen.

Unternehmens-Facebookseite? Betriebsrat hat keine Mitbestimmung bei Einrichtung

Facebook-Präsenz eines Unternehmens: Informierte und aufmerksame Arbeitgeber können den Spagat zwischen einer erfolgreichen Onlinepräsenz und den Mitspracherechten des Betriebsrates jedoch ohne Probleme schaffen!

Zigarettenrauch im Treppenhaus als Kündigungsgrund?

Darf der Vermieter einen Mietvertrag wegen Störung des Hausfriedens kündigen, wenn es durch Zigarettenrauch aus der Mieterwohnung im Treppenhaus zu Geruchsbelästigungen kommt?

Sexgeräusche führen zur Mietvertrags-Kündigung

Geräuschintensives Liebesleben, Nachtruhe und Mietvertrag
Sexgeräusche und quietschende Liebesschaukel in der Wohnung führen zur Mietvertrags-Kündigung.

Lärmbelästigung durch Kinder begründet keine Mietminderung.

Belästigung eines Mieters durch Kinderlärm ist kein Mangel der Mietsache, wenn auch der Vermieter die Belästigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit hinnehmen muss.

Vermieter muss nicht alle Anforderungen der EnEV erfüllen

Der Vermieter muss nicht alle Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) in einem Altbau erfüllen. Der Vermieter schuldet den Standard zur Bauzeit und muss Mietminderung nicht fürchten.