Fachanwalt Mietrecht: Mieterhöhung – einfaches Bestreiten der Wohnfläche durch den Mieter reicht nicht

Zur Wohnflächenangabe des Vermieters im Rahmen einer Mieterhöhung

Immobilienrecht:

Der BGH hat zur Wohnfläche festgestellt, dass sich der Mieter mit konkreten Angaben gegen die vom Vermieter zugrunde gelegte Wohnfläche wehren muss. Es ist ihm zuzumuten, seine Wohnung wenigsten laienhaft zu vermessen.

In seinem Grundsatzurteil vom 18.11.2015 zum Az. VIII ZR 266/14 hat der BGH zunächst entschieden, dass für eine Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem nicht die im Mietvertrag angegebene, sondern die tatsächliche Größe der Wohnung maßgeblich ist.
Der BGH hat in seinem Urteil vom 31.05.2017 zum Az. VIII ZR 181/16 nunmehr ebenfalls geklärt, wann über die behauptete Wohnungsgröße Beweis zu erheben ist. Ein schlichtes Bestreiten durch den Mieter genügt nicht.
Im vorliegenden Fall hatte die Mieterin ein Mieterhöhungsverlangen erhalten, in welchem der Vermieter eine Wohnfläche von 92,54 m² angegeben hat. Die Mieterin bezweifelte die angegebene Wohnfläche und verlangte vom Vermieter geeignete Nachweise zur Wohnungsgröße. Diesem Vorgehen der Mieterin hat der BGH eine Absage erteilt. Nach seiner Auffassung entspricht ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter angegebenen Wohnfläche ohne eigene positive Angaben im Mieterhöhungsverfahren nicht den Anforderungen an ein substantiiertes, also beachtliches Bestreiten des Mieters. Grundsätzlich ist der Vermieter für die angegebene Wohnungsgröße beweispflichtig. Behauptet der Vermieter eine bestimmte Wohnfläche, so genügt er zunächst den Anforderungen an die von ihm geschuldete Darlegung und es ist nunmehr Sache des Mieters, diese mit einem beachtlichen Vorbringen zu widerlegen. Um die vom Vermieter behauptete Quadratmeterzahl wirksam zu bestreiten, genügt es, wenn ihr der Mieter das Ergebnis einer laienhaften, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegenden Vermessung entgegenhält. Nach Auffassung des BGH ist eine überschlägige Vermessung seiner Wohnung jedem Mieter zumutbar. Der Mieter ist dabei nicht an eine bestimmte Berechnungsmethode gebunden.

Beschränkt sich der Mieter darauf, die im Mieterhöhungsbegehren angegebene Wohnfläche lediglich sprachlich „zu bezweifeln“ oder einfach zu bestreiten, gilt die vermieterseits behauptete Größe der Wohnung als zugestanden. Auch ein vom Mieter angebotenes Sachverständigengutachten ersetzt fehlenden Vortrag nicht.

Die Entscheidung des BGH hat erhebliche Auswirkungen auf die Verteilung der Darlegungs- und Beweislast bezüglich der zugrunde gelegten Wohnfläche im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens.

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