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Die zehn Gebote des Immobilienverkaufs

Der Immobilien(ver-)kauf steckt von A (wie „Auflassung“) bis Z (wie Zwangsversteigerung) voller rechtlicher Stolpersteine.
Wir listen hier unsere 10 wichtigsten Tipps

Hauskauf und Hausverkauf sind oft Lebensprojekte.

Der Verkauf einer Immobilie ist für ihren Eigentümer – häufig durch ökonomische oder familiäre Notwendigkeiten – wie der gefürchtete Gang nach Canossa.
Für (künftige) Immobilienbesitzer dagegen ähnelt der erstmalige Erwerb von Immobilieneigentum einer rosaroten Liebesheirat.
Wir sind sicher: Gerade wegen der hochprozentigen Beteiligung von Emotionen geht bei diesen Rechtsakten so viel schief.

Die 10 Gebote des Immobilienverkaufs

Unten konzentrieren wir uns auf den Verkauf von Immobilien. Davon gilt einiges spiegelbildlich für den Erwerb.
Für die rechtliche Begleitung zum Kauf einer Immobilie bitte einfach anrufen: Telefon: +49 371 909872-11

Suchen Sie hier Ihr Stichwort:

I. Vor dem Hausverkauf

1. Gebot: Nicht ohne spezialisierten Anwalt

Wer ohne Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht eine Immobilie kauft oder verkauft, wird mutmaßlich viel Geld verlieren. Er hat viele Hindernisse zu kennen und rechtliche Stolperfallen zu umgehen.

Welche Ziele verfolgen Sie mit dem Immobilienverkauf? Nach welcher Strategie gehen Sie vor? Welche Vorbereitungen müssen Sie treffen? Worauf müssen Sie rechtlich und tatsächlich vor, während und nach dem Verkauf gefasst sein? Welche Verträge müssen Sie ausgestalten? Welche Unterlagen müssen Sie bereithalten? Wann brauchen Sie den Notar? Welche Unterschiede müssen Sie als privater und gewerblicher Verkäufer beachten? Warum sollten Sie einen Blick in das Baulastenverzeichnis werfen? Was machen Lasten, wie Abstandsflächenbaulast, Stellplatzpflichtbaulast und Erschließungsbaulast oder Rückbauverpflichtungen, Vorkaufsrecht und Wohnrecht mit Ihrem Vorhaben?

Fazit:
Wir begleiten Sie durch alle Phasen des Immobilienverkaufs und stehen Ihnen beratend und gestaltend zur Seite!

2. Gebot: Vorbereitung ist alles – gerade beim Immobilienverkauf.

Der Verkauf einer Immobilie ist ein komplexer und langwieriger Prozess, den man gewissenhaft vorbereiten und durchdenken sollte. Keinesfalls sollte man hierbei etwas dem Zufall überlassen.

Zu welchem Zeitpunkt und zu welchem Verkehrswert sollten Sie verkaufen? Wann sind die Baufinanzierungszinsen besonders niedrig und wie steigert das den Preis? Auf welchen Kanälen sollten Sie inserieren? Wäre für Ihre Immobilie die Einschaltung eines Maklers empfehlenswert? Sie sind Teil einer Erbengemeinschaft und fragen sich nach den Eigentumsverhältnissen einer Immobilie? Sie möchten wissen, wie Sie mit bestehenden Sicherungsrechten, wie Hypotheken und Grundschulden umgehen sollen? Wie lösen Sie Ihr bestehendes Immobiliendarlehen ab? Wie gestalten Sie eine Zwischenfinanzierung? Wie managen Sie zeitlich und finanziell den Eigentumsübergang? Was werden potenzielle Erwerber fragen und wie antworten Sie strategisch sinnvoll?

Fazit:
Beim Immobilienverkauf kann jeder kleine Fehler sehr viel Geld kosten.

3. Gebot: Ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie richtig

Viele Eigentümer wissen zwar genau, wie hoch die Anschaffungskosten und die Folgekosten ihrer Immobilie waren. Allerdings gilt bei der Wertermittlung der Immobilie gerade nicht der Grundsatz: “Was ich bezahlt habe, möchte ich auch wieder raus haben.”

Auf welche Faktoren kommt es bei der Wertermittlung an? Welchen Einfluss haben Lage, Grundstücks- und Immobiliengröße, Ausstattung und Umgebung? Wie gewichten sich diese Faktoren zueinander? Wer kann Ihnen bei der Einschätzung helfen? Muss es immer ein Sachverständiger sein? Wie viel kostet ein Wertgutachten? Welche Garantie und Sicherheit kann Ihnen ein solches Gutachten bei der Erzielung des gewünschten Verkaufspreises geben? Wie beeinflussen Erhaltungszustand, Alter und Denkmalschutz den Preis? Wann brauchen Sie den Energieausweis?

Fazit:
Erfahrung ist Trumpf! Bitten Sie jemanden um Rat, der sich auskennt!

4. Gebot: Greifen Sie Ihre Preisvorstellung nicht aus der Luft

Bei der eigenen Preisgestaltung verliert jeder Anbieter Geld. Der Immobilienverkauf ist ein sensibles Geschäft, dass auch nach dem Prinzip Angebot und Nachfrage funktioniert und bei dem es vermieden werden sollte, spontan irgendwo zu inserieren.

Wann und wo sollten Sie inserieren? Welche Plattformen gibt es und welche sind für Ihre Immobilie sinnvoll? Sie haben bereits inseriert, sorgen sich aber wegen der wenigen Resonanz? Warum meldet sich kein Interessent auf Ihr Inserat? Wie formulieren Sie Inserate strategisch richtig, auch wenn Ihre Immobilie nicht perfekt ist? Sollten Sie lieber einen höheren oder niedrigeren Preis ansetzen? Wie viel sollten Sie für Inserate ausgeben und wo lohnt es sich zu sparen?

Fazit:
Verlieren Sie kein Geld am Inserat, sondern legen Sie hier den Grundstein des erfolgreichen Verkaufs!

II. Während des Hausverkaufs

5. Gebot: Ein Makler verkauft Ihr Haus besser als Sie.

Nicht jeder Eigentümer hat ein so gutes Verkaufstalent und Gespür für Kaufinteressenten wie er seine Immobilie kennt. Die Perspektive und Vorstellung des Kaufinteressenten ist eine andere als die des Eigentümers. Nicht zuletzt verschlingt die Kommunikation Zeit.

Wie antworten Sie geschickt auf Fragen nach Änderungen des Grundrisses oder Kosten einer Wärmeisolierung? Welche Mängel müssen Sie erwähnen? Wie wählen Sie den für Ihre Immobilie passenden Makler aus? Wie gestalten Sie einen Maklervertrag? Welche Bedeutung hat der Ruf des Maklers? Gibt es einen Sachkundenachweis für Immobilienmakler? Wie hoch ist die Maklerprovision und wer zahlt sie? Welche Fragen sollten Sie dem Makler stellen? Sie sind von Ihrem Makler enttäuscht und wollen ihm während des Verkaufs kündigen? Wer zahlt dann die Courtage?

Fazit:
Bevor Sie sich mit langen Fragekatalogen der Kaufinteressenten herumschlagen, überlassen Sie dies nicht zuletzt auch wegen der Haftungsrisiken einem Makler!

6. Gebot:  Käuferpsychologie ist wichtiger als Kaupfpreis.

Ebensowenig wie Vekaufstalent hat ist auch nicht allen Eigentümern ein Verhandlungsgeschick in die Wiege gelegt. Wichtigstes Prinzip beim Verhandeln: Jede Partei muss das Gefühl haben, etwas gut gemacht zu haben.

An welcher Stelle beginnt die Verhandlung? Wie gehen Sie strategisch beim Verkaufsgespräch vor? Welche Verhandlungsmasse haben Sie finanziell und in Sachmitteln (Einbauküche, Gartengeräte, bewegliche Ausstattung)? Was ist Ihnen wichtig – z.B. schnelle Abwicklung? Wie greifen Sie den Input des Kaufinteressenten auf und gewichten Verkaufsargumente? Wie finden Sie die beste Balance zwischen Verkäufer- und Käuferinteressen?

Fazit:
Die Verhandlung beginnt mit der Begrüßung der Interessenten an der Eingangstür, nicht erst wenn es an die eigentliche Preisverhandlung geht.Legen Sie hier die besten Grundsteine!

7. Gebot: Um den Kaufvertrag kümmert sich der Immobilienanwalt.

Der Notar begleitet zwar den Kauf und die Eigentumsübertragung. Er fertigt auch einen Kaufvertragsentwurf und sichert den Eigentumsübergang. Jedoch übernimmt der Notar nicht die Interessenvertretung von Ihnen als Vertragspartei.

Welche individuellen Vertragsgestaltungen verbessern Ihre Situation? Welche Klauseln sind für Sie sinnvoll? Wie können Sie sich am besten absichern? Wie kann das Vorhaben steuerrechtlich optimiert werden? Was müssen Sie bei der Beurkundung beachten? Was müssen Sie rechtlich und steuerrechtlich bei (mietrechtlicher) Due Dilligence beachten? Welche Fallstricke gibt es bei Asset Management-Verträgen? Welche Bestandteile müssen wie aufgenommen werden? Wie regeln Sie Fälligkeit, Anzahlung und Belastungen für sich günstig? Wie gehen Sie mit etwaigen Mängeln um? Wie nehmen Sie Lasten vertraglich auf?

Fazit:
Der Immobilienkaufvertrag soll die zwischen Verkäufer und Käufer individuell getroffenen Vereinbarungen widerspiegeln. Verlassen Sie sich hier nicht auf den Vordruck des Notars, sondern nutzen Sie Ihre Gestaltungsmöglichkeiten!

III. Nach dem Hausverkauf

8. Gebot:  Nicht zu früh gefreut – erst die Eintragung macht den Eigentumsübergang!

Nach dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages liegt noch einiges an Arbeit vor Ihnen! Erst wenn die Änderung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch eingetragen sind, können Sie den Sekt aus dem Kühlschrank holen.

Welche juristischen Fallstricke können Sie in der heiklen Phase zwischen Kaufvertragsabschluss und Grundbucheintragung ereilen? Wer zahlt, wenn der Deal im letzten Moment platzt? Können Sie die Aufwendungen des Immobilienverkaufs als Werbungskosten steuerlich absetzen? Was ist die Auflassung und warum will der Kaufinteressent unbedingt eine Auflassungsvormerkung? Wie funktioniert der Eigentumsübergang und wie verknüpfen Sie diesen mit der Geldübergabe? Wer übernimmt die Notarkosten? Wie erfolgt die Schlüsselübergabe und wie schnell müssen Sie ausziehen?

Fazit:
Als Ihre Anwälte sichern wir auch diese sensible Phase ab, um Ihnen zum Erfolg zu verhelfen!

9. Gebot: Wohin mit dem Geld? – Denken Sie zu Ende.

Auch wenn der Immobilienverkauf in trockenen Tüchern ist, sollten Sie überlegen, was die nächsten Schritte sind.

Wie versteuern Sie Gewinne aus Immobilienverkäufen? Müssen Sie auch bei Privatnutzung Steuerliches beachten? Wie lösen Sie Ihren alten Kredit ab? Wie löschen Sie alte Grundschulden und Hypotheken Ihres alten Kreditgebers aus dem Grundbuch? Sie sollen eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen? Wie legen Sie das Geld am besten an? Welche Pläne haben Sie? Möchten Sie damit eine andere Immobilie finanzieren? Ist in Ihrer Situation eine Anlage über Festgeld- oder Tagesgeldkonto besser?

Fazit:
Vertrauen Sie auch hier auf eine kompetente Beratung von Fachleuten und überstürzen Sie nichts!

10. Gebot:  Der Worst-Case – Sichern Sie sich nach hinten ab!

Keine noch so gute Vorbereitung kann das Eintreten unvorhersehbarer Umstände ausschließen. Auch im Falle der Inanspruchnahme durch den Erwerber oder anderer Störungen gibt es einiges beachten.

Sie haben Ihre Immobilie verkauft, aber der Kaufpreis fließt nicht? Haben Sie Sorge, der Erwerber hält Sie hin oder hat Liquiditätsprobleme? Der Erwerber will Sie wegen angeblich verschwiegener Mängel in Anspruch nehmen? Wie wehren Sie sich gegen den Vorwurf gesundheitsschädlicher Baustoffen, angeblicher Schwarzbauten oder wenn der Erwerber sich auf einmal daran stört, dass die Immobilie im Hochwasser- oder Überflutungsgebiet liegt? Der Erwerber hat auf dem Grundstück bei Tiefbauarbeiten eine „wilde Müllkippe“ ausgegraben, von der Sie selbst nichts gewusst haben? Der Erwerber verlangt nach Monaten Schadenersatz von Ihnen, weil er angebliche Bauschäden oder Hausschwamm entdeckt hat?

Fazit:
Sie benötigen sofort fachanwaltliche Unterstützung! Nehmen Sie alle Unterlagen und vereinbaren Sie einen Beratungstermin!

Rechtsanwältin
Annette Neuerburg

Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Interessenschwerpunkt Erbrecht

Sofort Kontakt:

Telefon: +49 371 909872-11
Frau Schwotzer hilft ihnen weiter.
Email: info@neuerburg-peters.de

NP Neuerburg | Peters Chemnitz

Wir helfen außerdem bei diesen Themen:

Spezialvokabular Immobilien(-ver)kauf

Lesetipp: Die schwarzen Wörter sind links im Text erklärt.

Auflassung
Auflassungsvormerkung
Aufteilungsplan
Bauvoranfrage
Bebauungsplan
Bieterverfahren
Bodenrichtwert
Eigentümergemeinschaft
Eigentumsübergang
Einheitswert
Energiepass
Enteignung
Exposé
Fälligkeit
Finanzierungszusage
Flurkarte
Gebäudeversicherung
Gemeinschaftseigentum
Geschossflächenzahl (GFZ)
Gewährleistungsansprüche
Gewerblicher Grundstückshandel
Grundbuch
Grundbuchauszug
Grundbuchauszug anfordern
Grunderwerbsteuer
Grundflächenzahl (GRZ)
Grundriss
Grundsteuer
Grundsteuer Hebesatz
Grundstückspreise
Gutachterausschuss
Hausgeldabrechnung
Hauspreise
Homestaging
Immobilienagentur
Immobilienbesichtigung
Immobilienmakler – Aufgaben
Immobilienportale
Immobilienpreisspiegel
Immobilienservice
Immobilientausch
Immobilienverkauf im Alter
Immobilienvermittler
Instandhaltungskosten
Instandhaltungsrücklage
Käufercourtage
Kaufnebenkosten
Kaufvertrag
Lage der Immobilie
Lastenfreiheit
Leibrente
Leibrente berechnen
Leibrente Ratgeber
Löschungsbewilligung
Maklercourtage
Nießbrauch und Nießbrauchrecht
Notar
Notaranderkonto
Notarielle Beurkundung
Notarkosten und Grundbuchkosten
Protokoll Eigentümerversammlung
Provisionsfrei
Quadratmeterpreise
Realteilung
Spekulationssteuer
Spekulationsfrist
Sondereigentum
Sondernutzungsrecht
Teilungserklärung
Übergabeprotokoll
Umkehrhypothek
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Verkäufercourtage
Verkaufspreis
Verkaufsverhandlungen
Verkaufszeitpunkt
Versteckter Mangel
Verwalterzustimmung
Vorfälligkeitsentschädigung
Vorfälligkeitszinsen
Vorkaufsrecht
Wohnflächenberechnung
Wohngebäudeversicherung
Wohngeldabrechnung
Wohnungseigentumsgesetz
Wohnungspreise
Zwangsversteigerung
Zwangsvollstreckung

Recht des Wohnungseigentums

Lesetipp:
Die schwarzen Rechts-Vokabeln finden Sie im Text links erklärt:

AGB
Allgemeine Geschäftsbedingungen
Anhörung
Anspruch
Berliner Modell
Beschlagnahme
Beweislast
Bürgschaft
Darlegungslast
Eigenbedarf
Eigentümer der Immobilie
Eigentümergemeinschaft
Eigentümerversammlung
Eigentumsaufgabe
Eigentumswohnung
Eintrag ins Grundbuch
Fahrlässigkeit
Gefährdungshaftung
Geräuschbelästigung
Geschäftsraummietvertrag
Grundbuch
Grundstücks-Kaufvertrag
Haftung
Immobilienhandel
Immobilien-Kaufvertrag
Immobilienverkauf durch den Makler
Mängelrüge
Mietnomaden
Räumung
Sachverständigen-Gutachten
Verkehrswert der Immobilie
Verwertung der Immobilie
Wert der Immobilie
Zwangsversteigerung der Immobilie
Zwangsversteigerung der Wohnung

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Vermieter muss nicht alle Anforderungen der EnEV erfüllen

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Mieter verweigert Instandsetzung – Kündigungsgrund?

Kündigungsgrund: Der Mieter weigert sich, Instandsetzungsarbeiten an der Mietsache zu dulden und dem Vermieter bzw. den von ihm beauftragten Handwerkern hierzu Zutritt zu gewähren.

Zwangsversteigerung Grundstück: Stop wegen Suizidgefahr

BGH sagt: Die ernsthafte Gefahr einer Selbsttötung des Schuldners kann zur einstweiligen Einstellung des Versteigerungsverfahrens eines Grundstücks führen.

Mindestlohn – gilt er für alle Branchen gleich?

Mindestlohn – gilt er für alle Branchen gleich? Laut der Empfehlung der Mindestlohnkommission könnte der gesetzliche Mindestlohn 2021/2022 um 11,8% steigen. Vierstufige Steigerung geplant.

Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinsam Grundstückskauf?

Der Erwerb eines Grundstücks durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich und durch Mehrheitsbeschluss rechtssicher einzuleiten.

Bodenbelag, Schallschutz und die Rechte der Eigentümer 

Bodenbelag, Schallschutz und die Rechte der Eigentümer: Welches Schallschutzniveau muss ein Wohnungseigentümer einhalten, der den vorhandenen Bodenbelag (Teppichboden) in seiner Wohnung durch Parkett ersetzt?

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Unbegleitete Probefahrten stellen ein hohes Risiko für Autohändler dar. Nach dem brandneuen BGH-Urteil sollten Autohändler jedoch genau überlegen, bevor sie einer unbegleiteten Probefahrt zustimmen.

Fristlose Mietvertragskündigung bei Hartz-IV-Empfänger

Mietschulden, weil Amt nicht zahlt – Kündigung gerechtfertigt? 
Ja. Fristlose Kündigung durch den Vermieter ist – auch bei unverschuldeter Geldnot des Mieters – rechtens.

Fahrerflucht auch nach einer Verletzung?

Fahrerflucht auch nach einer Verletzung? Unfallbeteiligte müssen am Unfallort warten, bis die Identität und die Unfallbeteiligung festgestellt worden sind. Aber was ist, wenn sich der Unfallverursacher Verletzungen zugezogen hat?

Wohnflächenberechnung: Ist Terrasse Teil der Wohnfläche?

Wohnflächenabweichung ist Mietmangel, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10% nach unten abweicht. Gehört die Terrasse dazu?

Lärmbelästigung durch Kinder begründet keine Mietminderung.

Belästigung eines Mieters durch Kinderlärm ist kein Mangel der Mietsache, wenn auch der Vermieter die Belästigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit hinnehmen muss.

Einseitige Regelung der Arbeitszeit

Flexibilität ist für Arbeitgeber das A und O. Gerade bei einer hohen oder sehr niedrigen Auftragslage wäre es für Unternehmer optimal, wenn sie die Arbeitszeiten ihrer Mitarbeiter nach Bedarf verkürzen oder verlängern könnten.

Wohnungsverkauf: Mieter muss Fotos seiner Wohnung nicht dulden

Der Mieter muss die Anfertigung von Fotos in seiner Wohnung, die zur Erstellung von Internetanzeigen verwendet werden sollen, nicht dulden. Privatsphäre geht vor Vermieter-Interesse.