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Vermieterrechte bei Vermietung von Privat- und Gewerbeimmobilien

Nicht nur das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gibt dem Vermieter Rechte und Pflichten.
Fast alle Vermieter unterschätzen Rechtslage, Arbeitsaufwand und vor allem Konfliktpotenzial, das in der Vermietung steckt.

Wir informieren über drei Rechtsthemen von Immobilieneigentümern, die Vermieter sind.

Rechte von Vermietern

Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, wer Gewerberaum zur Verfügung stellt, wer wertschöpfend Wohnhäuser mittels Modernisierung bewirtschaften oder generell am brodelnden Immobilienmarkt investieren will, der steht vor einem Berg an Rechtsvorschriften:

I. Anbahnung des Mietverhältnisses
1. Möglichkeiten bei Mieterwechsel
2. Möglichkeiten bei Modernisierung
3. Möglichkeiten der Vertragsgestaltung und Mieterauswahl

II. Das laufende Mietverhältnis
1. Möglichkeiten der Mieterhöhung
2. Pflichten des Mieters
3. Ihre Pflichten als Vermieter

III. Die Beendigung des Mietverhältnisses
1. Anforderungen an die Kündigung
2. Der Auszug des Mieters
3. Haftungsprobleme

Suchen Sie hier Ihr Stichwort:

I. Anbahnung des Mietverhältnisses

1. Möglichkeiten bei Mieterwechsel

Bei Ihnen wechseln häufig die Mieter und Sie fragen sich, ob Sie Ihre Verwaltungs- und Abschlusskosten auf den Mieter abwälzen können? Ist eine Mieterwechselpauschale zulässig?
Sie vermieten gewerblich und fragen sich, welche Umbauten Sie für den neuen Mieter tragen müssen oder sollten? Welche Unterschiede gibt es, wenn einzelne Mitglieder einer Wohngemeinschaft wechseln oder ausziehen wollen?
Wie weit können Sie die Miete für den neuen Mieter erhöhen? Müssen Sie dem neuen Mieter auf Nachfrage die Miethöhe seines Vorgängers nennen? Greift die Mietpreisbremse auch für Ihr Vorhaben? Welche gesetzlichen Regelungen müssen Sie kennen? Wie umgehen Sie juristische Fallstricke?

Fazit:
Schöpfen Sie Ihre Chancen zur Umgestaltung Ihres Mietvertrages aus!
Wir helfen Ihnen bei der Optimierung.

2. Möglichkeiten bei Modernisierung

Sie haben vor langer Zeit ein Objekt erworben und haben Sorge, ob es den gesetzlichen Anforderungen noch entspricht? Welche Modernisierungsmaßnahmen müssen Sie an Ihrem Objekt vornehmen?
Wann brauchen Sie eine energetische Modernisierung?
Welche Modernisierungsmaßnahmen bieten Ihnen gewinnbringende Chancen? Wie viel der Modernisierungskosten dürfen Sie auf die Jahreskaltmiete umlegen? Gibt es Fristen zu beachten? Wann müssen Sie Ihren Mietern die Modernisierung ankündigen?
Ihre Mieter wehren sich gegen Modernisierungsmaßnahmen? Was können Sie tun? Ihr Gebäude ist denkmalgeschützt, die Modernisierung ist behördlich angeordnet und Sie möchten Ihre Möglichkeiten erfahren?

Fazit:
Nutzen Sie Ihre Chancen, von Modernisierungsmaßnahmen zu profitieren!
Wir geben Strategieplanung und zeigen Ihnen Ihre Möglichkeiten auf.

3. Möglichkeiten der Vertragsgestaltung und der Mieterauswahl

Die möchten Ihre Mietverträge neu gestalten? Sie haben Sie Sorge, ob Ihre alten Mietverträge noch geltendem Recht entsprechen? Mit welchen Konsequenzen müssen Sie im ungünstigsten Fall rechnen, wenn der Mieter Ihren Vertrag angreift?
Welche Pflichten dürfen Sie mietvertraglich auf den Mieter abwälzen? Wie vermieten Sie an eine Wohngemeinschaft? Welche Vor- und Nachteile erwachsen Ihnen hieraus?
Welche Fragen dürfen Sie Mietinteressenten stellen? Welche Informationen dürfen Sie vom Mietinteressenten einfordern? Hat der Mieter ähnlich wie im Bewerbungsgespräch auch hier ein „Recht zur Lüge“? Wie wählen Sie den für Sie passenden Mieter aus?

Fazit:
Legen Sie hier den Grundstein Ihres Mietverhältnisses!
Wir prüfen und entwerfen Ihre Verträge.

II. Das laufende Mietverhältnis

1. Die Möglichkeiten der Mieterhöhung

Sie haben Altmieter und wollen die Miete anheben? Wie können Sie die Miete im bestehenden Mietverhältnis erhöhen? Was müssen Sie angesichts des Mietpreisspiegels und der ortsüblichen Vergleichsmiete beachten? Sollten Sie die Möglichkeit der Modernisierung zu Hilfe nehmen?
Die Lage Ihrer Immobilie wird immer begehrter? Welche Fristen müssen Sie beachten, wenn Sie die Miete regelmäßig anpassen wollen?
Welche Möglichkeiten hat der Mieter, gegen Sie vorzugehen und wie können Sie Ihre Mieterhöhung durchsetzen? Können Sie die gewünschte Miethöhe besser durch Neuvermietung erreichen?

Fazit:
Gehen Sie strategisch vor!
Wir helfen Ihnen bei der Prüfung und Durchsetzung.

2. Die Pflichten des Mieters

Welche Schönheitsreparaturen können Sie dem Mieter auferlegen? Können Sie eine Bagatellgrenze festlegen, bis zu der der Mieter für Kleinreparaturen aufkommen muss?
Ihr Mieter hat einfach seine ganze Wohnung oder einen Teil untervermietet? Was sind Ihre Rechte bei Untervermietung? Dürfen Sie den Gewinn abschöpfen? Sie wollen auf Reinigungskräfte etc. verzichten und fragen sich, ob Sie Arbeiten wie die Reinigung des Treppenhauses und Aufgaben des Winterdienstes auf die Mieter umlegen können?
Können Sie den Mieter hier für den Fall der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten haftbar machen? Sie haben Sorge, dass Ihr Mieter die Wohnung nicht richtig lüftet und Feuchtigkeitsschäden entstehen? Wie können Sie hier gegen den Mieter vorgehen und ihn für etwaige Schäden an der Wohnung haftbar machen? Wann darf der Mieter die Miete mindern?

Fazit:
Nutzen Sie Ihre Möglichkeiten aus!
Wir helfen Ihnen bei der Ausgestaltung.

3. Ihre Pflichten als Vermieter

Welche Pflichten haben Sie bei der Vermietung von Wohnraum im Unterschied zur Vermietung von Gewerberaum? Wofür haften Sie? Welche Versicherungen benötigen Sie?
Sie haben Ihren Mieter zum Winterdienst verpflichtet und dieser kommt bei Glätte zu Schaden als er Schnee räumt oder weil er seiner Räumpflicht nicht nachgekommen ist und verlangt von Ihnen Schadenersatz? Ihre Mieter beschweren sich über Ruhestörungen durch einen anderen Mieter? Wie gehen Sie vor?
Wie beugen Sie Sturm- oder Wasserschäden vor? Müssen Sie zum Schutz Ihrer anderen Mieter die Haltung einzelner Tiere verbieten oder das Grillen auf dem Balkon untersagen? Sie fragen sich, ob Sie verpflichtet sind, Rauchmelder in jeder Wohnung anzubringen?

Fazit:
Beugen Sie Haftungsfällen vor und kennen Sie Ihre Pflichten!
Wir klären Sie auf und helfen Ihnen bei der Abwehr von Ansprüchen.

III. Die Beendigung des Mietverhältnisses

1. Anforderungen an die Kündigung

Sie möchten sich von langjährigen Mietern trennen und rechtssicher kündigen? Was müssen sie hier formell und inhaltlich beachten? Welche Unterschiede gibt es bei der Kündigung von Wohnraum- und Gewerberraummietverhältnissen zu beachten?
Härtefallklausel versus Eigenbedarfskündigung – was überwiegt? Welche Anforderungen sind an den Eigenbedarf zu stellen? Reicht die Ablehnung von Modernisierungsmaßnahmen als Kündigungsgrund aus? Gibt es zulässige Entmietung?
Müssen Sie Kündigungsfristen einhalten? Wann ist die Nichtzahlung der Miete ausreichend für die Kündigung? Sie haben mietvertraglich die Kündigung des Mietverhältnisses für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen und möchten sich vorzeitig von dem Mieter trennen? Wann können Sie fristlos kündigen? Was passiert mit dem Mietverhältnis bei Tod des Mieters oder eines Teils der Mietpartei? Kann eine Juristische Person (z.B. GmbH) Eigenbedarf anmelden?

Fazit:
Seien Sie vorbereitet! Die Kündigung des Mietverhältnisses ist besonders heikel. Wir begleiten Sie bei der Vorbereitung und auch bei einem Prozess gegen den Mieter.

2. Der Auszug des Mieters

Sie konnten das Mietverhältnis erfolgreich beenden, das Mietobjekt ist nach Auszug des Mieters allerdings in einem desolaten Zustand? Der Mieter zieht einfach nicht aus und Sie brauchen Unterstützung bei der Räumungsklage und der Räumung der Wohnung?
Wohin mit den Sachen des Mieters? Was versteht man unter Berliner Räumung? Was können Sie tun, wenn die Kaution nicht ausreicht, um das Mietobjekt wieder vermietbar zu machen? Wann haben Sie ein Vermieterpfandrecht?
Sie haben Probleme mit Mietnomaden und Mietbetrügern? Wie läuft ein Räumungsverfahren ab? Was kostet Sie das alles und welche Gefahr bürgt die Vermögenslosigkeit des Mieters?

Fazit:
Greifen Sie durch!
Wir begleiten und unterstützen Sie auch bei der Umsetzung der Kündigung.

3. Haftungsprobleme

Ihr Mieter hat das Mietobjekt beschädigt? Wann ist die Grenze der normalen Abnutzung überschritten? Wer haftet für einen Wasserschaden? Hat der Mieter Gewährleistungsrechte?
Welche Verkehrssicherungspflichten haben Sie als Vermieter und welche Konsequenzen können darauf erwachsen? Können Sie wirksame Haftungsausschlüsse im Mietvertrag vereinbaren?
Welche Haftung können Sie dem Mieter via Mietvertrag auferlegen? Für was haftet eigentlich der Makler, der Ihnen den Mieter vermittelt hat?

Fazit:
Vorsorge ist besser als Nachsorge!
Wir beraten Sie zur Vermeidung und Durchsetzung von Haftungsfällen und begleiten Sie im Streitfall.

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