Immobilienrecht Chemnitz: Aufhebung der förmlichen Sanierungsgebiete – Ausgleichsbeträge

Werden in Chemnitz Ausgleichsbeträge nach §§ 154 ff BauGB fällig?

Immobilienrecht:

In Chemnitz wurden städtebauliche Sanierungsmaßnahmen nach den Vorschriften des BauGB durchgeführt. Die Stadt hebt die ursprünglichen Satzungen, mit denen sie Sanierungsgebiete förmlich festgelegt hatte, auf – mit erheblichen Folgen.

Für die Eigentümer im Sanierungsgebiet liegender Grundstücke werden Ausgleichsbeträge gemäß § 154 BauGB fällig.
Wichtigste Fragen in diesen Zusammenhang: Ist durch die Sanierungsmaßnahmen eine Wertsteigerung der Grundstücke eingetreten?
Wenn ja, in welchem Umfang?

Wie begründet sich der Anspruch?
Zunächst hat die Stadt Chemnitz für verschiedene Gebiete eine förmliche Sanierungssatzung erlassen. Darin wurde das Sanierungsgebiet in seiner jeweiligen räumlichen Ausdehnung festgelegt (§ 142 BauGB) und danach wurden Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, wie z. B. der Abriss von Gebäuden, die Verlagerung oder Änderung von Betrieben, Neuaufteilung von Grundstücken u. ä.
Dies ist schwer verständlich, weil ein Großteil dieser Maßnahmen in den Sanierungsgebieten von den Grundstückseigentümern erbracht wurde.
Dennoch ist die Stadt Chemnitz grundsätzlich verpflichtet die Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB zu erheben.

Was sind die Voraussetzungen?
1. Es lag ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet vor,
2. Die jeweilige Sanierungssatzung wurde gemäß § 162 BauGB aufgehoben,
3. Die Bodenwerte der Grundstücke im Sanierungsgebiet haben sich erhöht.
4. Es besteht ein Zusammenhang zwischen der Sanierung und der Bodenwerterhöhung des Grundstücks.

Wie hoch sind die Ausgleichsbeträge?
Nach § 154 Abs. 1 BauGB hat der Eigentümer eines in einem förmlichen Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks denjenigen Geldbetrag zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht. Der (mutmaßliche) Bodenwert, den das Grundstück ohne Durchführung der Sanierungsmaßnahmen hätte, muss mit dem Wert, den das Grundstück nach Abschluss dieser Maßnahmen hat, verglichen werden. Da der Wert ohne Sanierung nicht ohne weiteres festgestellt werden kann, kann die Stadt eine Berechnung vornehmen. Dabei ist nach Auffassung des OVG Bautzen jede Berechnungsmethode zulässig, mit der der gesetzliche Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann (OVG Bautzen, Beschl. vom 05.03.2009, 1 A 374/08).

Kann der Grundstückseigentümer verlangen, dass der Ausgleichsbetrag zu reduzieren ist?
Unter Umständen hat der Eigentümer Anspruch auf Herabsetzung, z. B. bei zulässigen Eigenmaßnahmen des Grundstückseigentümers, die zu einer Werterhöhung geführt haben. Zu berücksichtigen sind die §§ 26 und 28 WertVO.

Was kann ein Grundstückeigentümer tun?
Jeder Grundstückseigentümer, der einen Bescheid erhält, in dem Ausgleichsbeträge festgesetzt werden, hat das Recht, diesen prüfen zu lassen. Er muss rechtzeitig Widerspruch einlegen. Eine entsprechende Belehrung muss dem Bescheid beigefügt sein.
Allerdings hat der Widerspruch keine aufschiebende Wirkung. Die Zahlungspflicht bleibt im Zweifel zunächst bestehen und es fallen bei Überschreiten des festgelegten Zahlungsziels Säumniszuschläge an. Es sollte daher auch ein Antrag auf Aussetzung der Vollziehung gestellt werden.
Lassen Sie sich beraten.

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