Fachanwalt Miet- und WEG-Recht Chemnitz: Schimmel in Altbauwohnung = Mangel?

Ist Schimmel im Altbau immer ein Mietmangel?

Immobilienrecht:

Diese Frage hat der BGH gegen die Auffassung der unteren Gerichte zugunsten des Vermieters entschieden. Der Vermieter schuldet grundsätzlich den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Standard.

Zum Hintergrund:

In zwei Verfahren hatten jeweils Mieter von Wohnungen der Beklagten Ansprüche wegen der Gefahr von Schimmel geltend gemacht. Die Mieter verlangten Mietminderung und Zahlung eines Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung. Die Wohnungen waren jeweils in einem zum Errichtungszeitpunkt üblichen Bauzustand. Die Wohnungen waren entsprechend den im Errichtungszeitpunkt geltenden Standards errichtet, dennoch trat in den Wintermonaten immer wieder Schimmel auf. Aufgrund dieser Gefahr sahen die Mieter einen Mangel und ein Recht zur Minderung der Miete

Die Vorinstanzen gaben den Mietern Recht. Es wurde jeweils eine Minderung der Bruttomiete festgestellt und in einem Verfahren die Beklagte zur Zahlung eines Kostenvorschusses zur Anbringung einer Innendämmung verurteilt. Maßgeblich war die Erwägung, dass in den Wohnungen in den Wintermonaten aufgrund von Wärmebrücken in den Außenwänden eine „Gefahr der Schimmelpilzbildung“ bestehe. Der Mieter dürfe außerdem auch ohne besondere vertragliche Vereinbarung einen „Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens“ erwarten, der heutigen Maßstäben gerecht werde. Dem Mieter sei nicht zuzumuten, dass er ein Schlafzimmer auf mehr als 16 Grad und die übrigen Zimmer auf mehr als 20 Grad beheize oder darauf verzichte, seine Möbel ohne Abstand an den Außenwänden aufzustellen.

Dieser Auffassung ist der Bundesgerichtshof nicht gefolgt.

Der zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass Wärmebrücken in den Außenwänden keinen Sachmangel darstellen, wenn die Bauart der Wohnungen mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang stehen.

Ein Mietmangel setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus. Der Mieter darf erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist deren Einhaltung geschuldet. Und genau hier wird es spannend. Der Vermieter schuldet nicht den neuesten Standard, sondern nach gefestigter Senatsrechtsprechung grundsätzlich den bei Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstab. Diesem bei Errichtung geltenden Standard entsprechen die Wohnungen der Kläger, so dass ein Mangel nicht vorliegt.

Der einseitige Berücksichtigung von Mieterinteressen – wie durch das Berufungsgericht- hat der BGH eine Absage erteilt. Er vertritt die Auffassung, dass das Berufungsgericht einen viel weiteren als den im geltendem Recht vorgesehenen Mangelbegriff geschaffen habe und auf diesem Wege auch für eine nicht sanierte oder eine nicht grundlegend modernisierte Altbauwohnung und unabhängig von entsprechenden konkreten Vereinbarungen der Mietvertragsparteien einen Neubaustandard zugrundegelegt hat.

Einem Mieter sei auch durchaus ein ausgiebiges Lüftungsverhalten zuzumuten. Das zumutbare Verhalten ist immer nach den Umständen des Einzelfalls zu bestimmen.
Hier war der gerichtliche Sachverständige zu dem Ergebnis gekommen, dass ein täglich zweimaliges Stoßlüften von rund 15 Minuten beziehungsweise ein täglich dreimaliges Stoßlüften von rund 10 Minuten ausreicht, um eine Schimmelpilzbildung an den Außenwänden zu vermeiden und sich im Falle von „Querlüften“ (gleichzeitiges Öffnen mehrerer Fenster) die erforderliche Lüftungszeit auf ein Drittel der angegebenen Zeiten reduziere. Ein solches Lüftungsverhalten ist nicht generell unzumutbar.

Nach Auffassung des BGH stehen den Klägern wegen der nach dem Zeitpunkt der Errichtung zulässigen Wärmebrücken keine Minderungsansprüche zur Seite. Daher besteht auch kein Anspruch auf Errichtung einer Innendämmung.

Anders liegt die Sachlage bei einer Durchfeuchtung des Mauerwerks infolge schadhaft gewordener Bauteile. Hier kann gemindert werden, wobei zur Höhe des anzusetzenden Minderung an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden.

BGH, Urteile vom 5. Dezember 2018 – VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18; Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs

Die Urteile machen noch einmal deutlich, dass der Mieter in einem Altbau keinen Neubaustandard erwarten kann. Der BGH hat bereits mehrmals zu unterschiedlichen Mietmängeln (z. B. Schallschutz u. ä.) festgestellt, dass den Vermieter älterer Bauten keine Verpflichtung zur Einhaltung neuerer Vorschriften trifft. Wird jedoch eine umfassende Sanierung durchgefürt, ist auf die Vorschriften und Standards im Zeitpunkt der Sanierung abzustellen. Ds Vorliegen eines Mietmangels bleibt also trotz dieser Klarstellung eine Frage des Einzelfalls.
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