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Regeln für Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen

BGH: Nur wenn der Mieter beweisen kann, dass die Wohnung zu Vertragsbeginn unrenoviert übergeben wurde, treffen ihn keine
Kosten für Schönheitsreparaturen.

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Regeln für Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen

  • Sind Schönheitsreparaturen Mieter oder Vermieter Angelegenheit?
  • Dürfen Schönheitsreparaturen in Formularklauseln geregelt werden?
  • Wie wirkt es sich aus, wenn Wohnungen unrenoviert übergeben wurden?

Wir bringen Vermieter auf den aktuellen Stand der Rechtsprechung!
Diese und ähnliche Fragen beschäftigen seit Jahren die Gerichte.

Für Vermieter ist es deswegen nicht immer einfach, den Überblick zu behalten.

Was sind „formularmäßige Renovierungsklauseln“ und „Abgeltungsklauseln“?

Durch die sog. Renovierungsklausel wird die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt.
Das ist illegal.

Renovierung und Instandhaltung sind eigentlich Vermieter-Aufgaben

Die sog. Quotenklausel verpflichtet allerdings den Mieter zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen betreffen die Beseitigung von vertragsgemäßen Abnutzungen der Mietsache. Schönheitsreparaturen sind unter anderem:

  • Das Tapezieren und Anstreichen von Decken und Wänden
  • Das Beseitigen von Dübeln und Löchern in den Decken und Wänden
  • Das Streichen von Türen, Türrahmen und Heizkörpern

Schönheitsreparaturen sind Vermieterangelegenheit.

Schönheitsreparaturen sind nach §535 Abs.1 Satz 2 BGB grundsätzlich Vermieterangelegenheit. Durch Vertragsklauseln kann der Vermieter die Pflicht zu Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen.

Die Standard-Klausel „Renovierung“ im Mietvertrag ist unwirksam

Der Mieter hat Anspruch auf Ausgleich durch den Vermieter nach Renovierung.
Wer Schönheitsreparaturen in seiner neuen, unrenoviert überlassenen Mietwohnung durchführt, hat Anspruch auf Ausgleich durch den Vermieter.

Klauseln zu Schönheitsreparaturen in Standardmietverträgen sind ggfs. unwirksam

Wer als Vermieter dem Mieter eine unrenoviert übergebenen Wohnung übergibt, zahlt einen „angemessenen Ausgleich“ für die Renovierung an den Mieter (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

1. Was gilt bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung?

Bei unrenovierten Wohnung, kann der Mieter nicht vertraglich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Es soll verhindert werden, dass der Mieter zusätzlich die Spuren des Vormieters beseitigen muss (BGH 2015 VIII ZR 185/14). Allerdings hat der BGH 2020 seine Rechtsprechung ergänzt.

  • Mieter und Vermieter sollen sich nun die Kosten der Schönheitsreparaturen teilen.
  • Der BGH argumentiert: Der Mieter habe eine nicht renovierte Wohnung angemietet.
  • Würde der Vermieter alle Schönheitsreparaturen übernehmen, würde der Mieter eine bessere Wohnung bekommen, als er ursprünglich angemietet habe.
  • Der Vermieter soll vorrangig Handwerker für die Instandsetzung beauftragen.
  • Die Mieter können selbst renovieren, wenn eine fachmännische Instandsetzung scheitert und die Hälfte der Kosten vom Vermieter verlangen.

Das aktuelle BGH-Urteil entlastet die Vermieter und überträgt die Kosten zu gleichen Teilen auf Mieter und Vermieter (BGH 2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

2. Was gilt bei einer renoviert übergebenen Wohnung?

Eine Wohnung wurde renoviert übergeben, wenn die Mietsache keine erheblichen Gebrauchsspuren aufweist. Eine renoviert übergebene Wohnung muss auch bei der Rückgabe einen renovierten Eindruck machen.

  • Vermieter sind berechtigt entsprechende Renovierungsklauseln in den Mietvertrag zu integrieren (BGH 2015 VIII ZR 185/14 und VIII ZR 242/15).

Was sind formularmäßige Renovierungsklauseln?

Von formularmäßigen Renovierungsklauseln wird gesprochen, wenn der Mietvertrag Allgemeine Geschäftsbedingungen enthält (AGB).

  • Der Vermieter möchte die Klauseln im Mietvertrag gegenüber mehreren Mietern verwenden
  • Der Vermieter stellt diese Bedingungen (Klauseln) einseitig
  • Der Mieter kann den Vertrag nur noch unterschreiben oder die Unterschrift verweigern

Die AGB Kontrolle der Gerichte soll verhindern, dass der Mieter durch formularmäßige Klauseln besonders benachteiligt wird.
Das Gegenteil von formularmäßigen Klauseln sind die Individualvereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter.

Was sollten Vermieter bei Schönheitsreparaturklauseln beachten?

Die Gerichte kontrollieren die formularmäßigen Klauseln, um Benachteiligungen der Mieter zu verhindern. Halten Gerichte eine Klausel für unvereinbar mit §§305-310 BGB, kann sich der Vermieter nicht mehr auf die Klausel im Mietvertrag berufen.

  • Vermieter können sich sogar schadensersatzpflichtig machen, wenn dem Mieter durch unwirksame AGB Schäden entstehen. Der BGH bejahte eine Schadensersatzpflicht des Vermieters, weil der Mieter die Unwirksamkeit nicht direkt erkannte und daher unberechtigte Beträge zahlte oder auf Rechte verzichtete (BGH NJW 84, 2816).

Unsere Tipps an Vermieter:

Aus diesem Grund sollten Vermieter die Rechtsprechung des BGH beherzigen und bestimmte Regelungen vermeiden. Wir haben einige Beispiele gesammelt:

  • Keine pauschale Endrenovierungsklausel: Eine pauschale Renovierungsklausel bei der Rückgabe, unabhängig von dem Zustand der Wohnung, ist laut BGH unzulässig. Grund: Eine pauschale Renovierung würde nicht berücksichtigen, wenn Mieter nur für eine kurze Zeit in der Wohnung gelebt haben oder die Wohnung bereits während der Mietzeit freiwillig instandgesetzt haben (BGH VIII ZR 316/06).
  • Keine Quotenklauseln: Der Mieter kann nicht dazu verpflichtet werden, die Wohnung nach einer pauschalen Mietdauer zu renovieren. Quotenklauseln berücksichtigen laut BGH nicht den tatsächlichen Zustand der Wohnung (BGH 2015 VIII ZR 242/13).
  • Keine prozentuale Beteiligung: Der Mieter kann nicht dazu verpflichtet werden, einen bestimmten Prozentsatz der Renovierungskosten zu übernehmen. Laut BGH sind die anfallenden Kosten für den Mieter so nicht abschätzbar (BGH 2015 VIII ZR 242/13).