Darf ein Vermieter unberechtigt genutzte Keller einfach ausräumen?

Nicht mit dem Vermieter abgesprochene Inbesitznahme von Keller-Abteilen durch Mieter

Der Vermieter darf Kellerräume, die er keinem Mieter zugewiesen hat und die nicht gekennzeichnet sind, öffnen und ausräumen.

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Der Vermieter darf unberechtigt genutzte Keller einfach ausräumen.

Hat der Mieter den Keller unberechtigt in Besitz genommen, trifft den Vermieter keine Obhutspflicht für die ausgeräumten Sachen.
Der Vermieter hatte Gegenstände aus einem verschlossenen Keller ausgeräumt und vernichtet.
Die Mieter verlangten daraufhin die Zahlung von Schadensersatz wegen Entfernung und Vernichtung von Gegenständen.
Der Keller befand sich in dem Gebäude, in dem sich auch die Wohnung befindet.

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Rechtstipp: VORSICHT bei unbefugter Inbesitznahme!

Der benutzte Keller war von den Mietern nicht angemietet worden.
Gegenstand des Mietvertrages war ein anderer Kellerraum, der für die Lagerung hochwertiger Gegenstände nicht geeignet war.
Die Mieter nutzen daraufhin- ohne Genehmigung – einen nicht zu ihrer Mietsache gehörenden Kellerraum, den sie mit einem Vorhängeschloss versahen.
Der Vermieter ließ den Keller aufbrechen und die dort gelagerten Gegenstände entsorgen.

Nicht mit dem Vermieter abgesprochene Inbesitznahme = verbotene Eigenmacht

Die Zuteilung von Kellerabteilen kann zu Missverständnissen zwischen Mieter und Vermieter führen. Müssen sich Vermieter die unbefugte Kellernutzung gefallen lassen? Und inwieweit müssen Vermieter das Gespräch mit den Mietern suchen?

Auf diese Fragen hat das Amtsgericht Berlin Mitte 2014 in seinem Urteil klare Antworten gegeben.

Mieter einer Wohnung nutzen unabgesprochen einen Kellerraum

Dieser war ihrer Wohnung nicht zugewiesen. In dem Raum verstauten sie trotzdem persönliche Gegenstände und sicherten das Kellerabteil mit einem Vorhängeschloss.
Der Vermieter ließ daraufhin das Schloss aufbrechen und die Gegenstände im Abteil entsorgen.

Die Mieter verklagten den Vermieter vor dem Amtsgericht Berlin Mitte auf Schadensersatz (AG Berlin-Mitte 2014 – Az. 9 C 303/13).

Darf der Vermieter ein unbefugt genutztes Kellerabteil räumen?

Die Mieter konnten die Nutzungszuweisung des Kellerabteils nicht belegen.
Das Amtsgericht entschied, dass die Mieter den Keller unrechtmäßig in Besitz genommen haben.
Die Mieter hätten sich der unbefugten Nutzung bewusst sein müssen.

Der Vermieter hat wegen dieser sog. verbotenen Eigenmacht des Mieters ein Selbsthilferecht. Das Gespräch mit den Mietern musste er daher vor der Räumung und Entsorgung nicht suchen (AG Berlin-Mitte 2014 – Az. 9 C 303/13).

Was ist ein Selbsthilferecht?

Ein Selbsthilferecht aus § 859 BGB wird dem Besitzer einer Sache zugesprochen, wenn jemand ihm gegen seinen Willen den Besitz entzieht oder den Besitz stört. Für den vorliegenden Fall wurde dem Vermieter ausfolgenden Gründen ein Selbsthilferecht zugesprochen:

Die Mieter stellten in dem Kellerabteil ihre Gegenstände ab. Für den eigentlichen Besitzer war der Keller so nicht nutzbar.
Die Mieter sicherten den Keller außerdem zusätzlich mit einem Vorhängeschloss.

Hat der Vermieter eine Obhutspflicht für die geräumten Gegenstände?

Wenn die Mieter ihre Sachen unberechtigter Weise in den Keller gestellt haben, trifft den Vermieter keine Obhutspflicht. Die Gegenstände dürfen entsorgt werden (AG Berlin-Mitte 2014 – Az. 9 C 303/13). VORSICHT bei Missverständnissen, welcher Keller zu welcher Wohnung gehört!

Rechtstipp für Vermieter:
Soweit Mieter die Nutzungszuweisung eines Raumes nicht belegen können, müssen sie den Raum selbstständig räumen oder die Nutzungs-Genehmigung des Vermieters einholen.

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