Der BGH entscheidet über Auswirkungen einer eigenmächtigen Einladung zur WEG Versammlung

Der Fall:
Vor dem Gericht ging es um eine Wohnungseigentumsanlage, die sich aus drei Einheiten zusammensetzt. Einheit Nr. 1 gehört den Eigentümern A und B gemeinschaftlich. Die Einheit Nr. 2 gehört den Eigentümern C und D je zur Hälfte und Einheit Nr. 3 gehört C.

• Die Eigentümer C und D hatten die übrigen Eigentümer zu einer Versammlung eingeladen. A und B erschienen jedoch nicht, sodass C und D die Bestellung eines Verwalters sowie den Abschluss eines Verwaltervertrages zu zweit beschlossen.
• A und B waren mit den Beschlüssen nicht einverstanden und erhoben eine Anfechtungsklage. Sie beriefen sich darauf, dass die anderen Eigentümer nicht eigenmächtig zur Versammlung einladen dürfen.
• Außerdem sei die erforderliche Mehrheit für die Beschlüsse nicht erreicht worden, weil C und D gemeinsam nur eine Stimme zustehe (BGH 20.11.2020 – V ZR 64/20).

Welche Mehrheit ist für die Beschlüsse erforderlich?

• Die Mehrheit der abgegebenen Stimmen ist ausreichend, um einen Verwalter zu bestellen und einen Vertrag abzuschließen.

Es ist unerheblich, ob C und D eine oder zwei Stimmen zustehen. Da nur C und D an der Versammlung teilgenommen haben, wäre die Mehrheit auch dann erreicht worden, wenn C und D insgesamt nur eine Stimme hätten (BGH 20.11.2020 – V ZR 64/20).

Wer hat laut dem WEG ein Stimmrecht?

• Gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG gilt das Kopfprinzip. Jedem Eigentümer steht eine Stimme zu, unabhängig davon, ob ihm nur eine oder mehrere Wohnungen gehören. Etwas anderes gilt nur, wenn die Teilungserklärung etwas anderes vorsieht.
• Ein Stimmrecht steht demjenigen zu, der im Wohnungsgrundbuch als solcher eingetragen ist.
• Wohnungseigentümern, denen ein Wohnungseigentum gemeinschaftlich gehört, steht gemeinsam ein Stimmrecht zu, das sie nur einheitlich ausüben können.
• Wenn einer der Eigentümer noch ein alleiniges Eigentum besitzt, hat er neben der gemeinschaftlichen Stimme noch eine alleinige Stimme.

Im konkreten Fall stehen A und B sowie C und D je eine gemeinschaftliche Stimme zu. C ist jedoch noch Alleineigentümer der Einheit Nr. 3 und hat deswegen eine (alleinige) Stimme (BGH 20.11.2020 – V ZR 64/20).

Wer kann eine Eigentümerversammlung einberufen?

• Eine Versammlung wird regelmäßig durch die Hausverwaltung oder den Verwaltungs-Beiratsvorsitzenden bzw. durch seine Vertretung einberufen.
• Ein einzelner Eigentümer kann von den übrigen Eigentümern per Beschluss dazu ermächtigt werden die Einladung auszusprechen.
• Eine Inanspruchnahme von gerichtlicher Hilfe ist notwendig, wenn nur eine Minderheit der Eigentümer eine Versammlung einberufen möchte und die zur Einladung Berechtigten dies verweigern.

Die Einladung von C und D wurde eigenmächtig ausgesprochen und ist somit grundsätzlich nicht zulässig.
Trotzdem ergibt sich daraus hier kein Anfechtungsgrund, da sich der Beschlussmangel nicht auf das Abstimmungsergebnis auswirkt.
Die Abstimmung wäre nicht anders ausgefallen, wenn C und D eine gerichtliche Ermächtigung zur Einladung oder eine Verurteilung von A und B einer Einladung zuzustimmen oder an ihr mitzuwirken, erwirkt hätten.
C und D stehen insgesamt zwei Stimmen zu, somit haben sie in jedem Fall die Mehrheit, da A und B gemeinsam nur eine Stimme haben (BGH 20.11.2020 – V ZR 64/20).

Unter welchen Voraussetzungen ist die Ladung zu einer Versammlung ordnungsgemäß erfolgt?

• Mitglieder einer WEG wollten einen Beschluss mit der Begründung anfechten, dass sie die Einladung zur Versammlung nicht oder nicht rechtzeitig erreicht habe und beriefen sich auf einen Einberufungsmangel.
• Die beklagten Wohnungseigentümer entgegneten, dass es nach der Gemeinschaftsordnung bei einer ordnungsgemäßen Ladung nur auf die rechtzeitige Absendung ankomme.
• In der Gemeinschaftsordnung war folgende Regelung zu finden: „Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist.“

Mit Schreiben vom 4.9.2015 hatte die Verwalterin zu einer Eigentümerversammlung am 25.9.2015 eingeladen. Auf der Versammlung beschlossen die Wohnungseigentümer die Wiederbestellung der Verwalterin (BGH 20.11.2020 – V ZR 196/19).

Welches Kriterium ist für eine fristwahrende Ladung ausschlaggebend?

• Der Zugang bei den jeweiligen Wohnungseigentümern ist maßgeblich. Zwei Wochen vor der Versammlung muss die Einladung zugegangen sein (§ 24 Abs. 4 S. 2 WEG).
• Wenn die Ladung einzelnen Eigentümern aufgrund von einem Versehen bei der Post nicht zugeht, lässt sich eine Anfechtung nur darauf stützen, wenn sich dieser Umstand auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt haben könnte.
• Der Zugang der Ladung ist nur relevant, wenn der jeweilige Eigentümer seine Adresse rechtzeitig mitgeteilt hat (BGH 20.11.2020 – V ZR 196/19).

Kann die Gemeinschaftsordnung eine abweichende Regelung enthalten?

• Abweichende Regelungen sind in der Gemeinschaftsordnung grundsätzlich zulässig.
• Die Klauseln dürfen jedoch nicht in schwerwiegender Weise in das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht der Eigentümer eingreifen.

Ladung ist ordnungsgemäß durch den Zeitpunkt der Absendung
Im konkreten Fall legte die Gemeinschaftsordnung fest, dass nicht der Zugang, sondern der Zeitpunkt der Absendung der Einladung ausschlaggebend ist, um die Ladung als ordnungsgemäß bezeichnen zu können.

• Das Gericht urteilte, dass die Klausel nicht in schwerwiegender Weise in das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht der Eigentümer eingreift, da die Rechte von Eigentümern, deren Ladung trotz rechtzeitiger Absendung auf dem Postweg verloren geht, durch die Möglichkeit einer Beschlussanfechtung hinreichend geschützt seien.
• Die gesetzliche Regelung, die auf den Zugang der Einladung abstellt, verlange von dem Verwalter, wenn er sich absichern möchte, dass die Einladungen per Einschreiben oder per Boten versendet werden.
• Die Gesamtheit der Wohnungseigentümer habe somit ein gewichtiges Interesse daran, die Ladung zu Eigentümerversammlungen durch eine abweichende Regelung zu vereinfachen.

Der BGH verwies die Sache an das zuständige Landgericht zurück, um zu prüfen, ob die Ladungen rechtzeitig versendet wurden (BGH 20.11.2020 – V ZR 196/19).

Muss der Mietvertrag den anderen Mitgliedern der WEG vorgelegt werden, um ihre Zustimmung zur Vermietung einer Eigentumswohnung zu erhalten?

Vor dem BGH klagte ein Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die WEG. Der Wohnungseigentümer plante seine Wohnung an eine Familie mit vier Kindern im Alter zwischen zwei und acht Jahren zu vermieten.
Die restlichen Mitglieder der WEG wurden darüber im Juni 2015 informiert. Die anderen Eigentümer verlangten daraufhin den Mietvertragsentwurf, den der Kläger nicht herausgeben wollte. Das Gebäude umfasst drei Einheiten. Nach der Teilungserklärung dienen die Einheiten zu Wohnzwecken.

• In dieser wurde festgelegt, dass die Vermietung einer Wohnung der schriftlichen Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf, die nur aus wichtigem Grund versagt werden kann.

In dem Zeitraum zwischen dem 19.6.2015 und dem 31.10.2016 überließ der Kläger der Familie die Wohnung unentgeltlich, da die anderen WEG-Mitglieder der Vermietung nicht zustimmen wollten. Er klagte vor Gericht auf Erteilung der Zustimmung durch die anderen Eigentümer (BGH 25.11.2020 – V ZR 300/18).

Dürfen die WEG-Mitglieder ihre Zustimmung zur Vermietung verweigern?

• Die Wohnungseigentümer können ihre Zustimmung zur Veräußerung oder Vermietung einer Wohnung davon abhängig machen, ob ihnen wichtige Informationen zugänglich gemacht werden.
• Zu den zugänglich zu machenden Informationen und Unterlagen gehören Angaben zu Namen, Beruf, Familienstand, Wohnanschrift des Mietinteressenten und zur Zahl der Personen, die mit ihm einziehen sollen.
• Ein wichtiger Grund, aus dem die Zustimmung zur Vermietung oder Veräußerung verweigert werden kann, liegt zum Beispiel vor, wenn berechtigte Zweifel daran bestehen, dass sich der vorgesehene Erwerber oder Mieter in die Gemeinschaft einordnen wird oder zu befürchten ist, dass er sich nicht an die geltenden Regeln wie die Hausordnung halten wird.
• Die Nichtvorlage des Miet- oder Erwerbsvertrages stellt jedoch keinen wichtigen Grund dar, der eine Verweigerung der Zustimmung rechtfertigen könnte.

Mietvertrag irrelevant für die Frage des UMgangs mit der WEG
Der Kläger hatte den anderen Wohnungseigentümern alle notwendigen Informationen über die zukünftigen Mieter zukommen lassen. Die Vorlage des Mietvertrages war aus Sicht des BGHs nicht notwendig.
Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass der Vertrag in der Regel keine Informationen darüber enthält, ob sich der Mieter den Regeln der WEG tatsächlich entziehen wird.
Der Vermieter kann dem Mieter vertraglich Rechte einräumen, die über seine Befugnisse als Wohnungseigentümer hinausgehen. Seine Verpflichtungen gegenüber den anderen Wohnungseigentümern bleiben jedoch bestehen (BGH 25.11.2020 – V ZR 300/18)

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