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Müssen Grundstückseigentümer in Chemnitz Ausgleichsbeträge im Sanierungsgebiet zahlen?

 

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Die Stadt Chemnitz legte Sanierungsgebiete durch Satzung fest

Zunächst hat die Stadt Chemnitz für verschiedene Gebiete eine förmliche Sanierungssatzung erlassen. Darin wurde das Sanierungsgebiet in seiner jeweiligen räumlichen Ausdehnung festgelegt (§ 142 BauGB).
Danach führte sie Sanierungsmaßnahmen durch, wie z. B. der Abriss von Gebäuden, die Verlagerung oder Änderung von Betrieben, Neuaufteilung von Grundstücken u. ä.

  • Der Fall:
    In diesem Fall hatten Chemnitzer Grunstücksbesitzer einen Großteil dieser Maßnahmen in den Sanierungsgebieten selbst erbracht.

Grundstücksbesitzer müssen nun Ausgleichsbeträge an die Kommune für Sanierungen zahlen, die sie selbst durchgeführt haben.

Dies ist schwer verständlich und für alle Nichtjuristen ungerecht.
Erwarten würde der Grunstücksbesitzer umgekehrt, von der Kommune Geld zu erhalten, weil ein Großteil dieser Maßnahmen in den Sanierungsgebieten von den Grundstückseigentümern erbracht wurde.

  • Dennoch ist die Stadt Chemnitz grundsätzlich verpflichtet, die Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB zu erheben.

Was sind die Voraussetzungen?

1. Es lag ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet vor,
2. Die jeweilige Sanierungssatzung wurde gemäß § 162 BauGB aufgehoben,
3. Die Bodenwerte der Grundstücke im Sanierungsgebiet haben sich erhöht.
4. Es besteht ein Zusammenhang zwischen der Sanierung und der Bodenwerterhöhung des Grundstücks.

Wie hoch sind die Ausgleichsbeträge?

Nach § 154 Abs. 1 BauGB hat der Eigentümer eines in einem förmlichen Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks denjenigen Geldbetrag zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht.

  • Der (mutmaßliche) Bodenwert, den das Grundstück ohne Durchführung der Sanierungsmaßnahmen hätte, muss mit dem Wert, den das Grundstück nach Abschluss dieser Maßnahmen hat, verglichen werden.
  • Da der Wert ohne Sanierung nicht ohne weiteres festgestellt werden kann, kann die Stadt eine Berechnung vornehmen.
  • Dabei ist nach Auffassung des OVG Bautzen jede Berechnungsmethode zulässig, mit der die Bodenwerterhöhung (und damit den Ausgleichsbetrag) nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert ermittelt werden kann (OVG Bautzen, Beschl. vom 05.03.2009, 1 A 374/08).

Kann der Grundstückseigentümer verlangen, dass der Ausgleichsbetrag zu reduzieren ist?

Unter Umständen hat der Eigentümer Anspruch auf Herabsetzung, z. B. bei zulässigen Eigenmaßnahmen des Grundstückseigentümers, die zu einer Werterhöhung geführt haben. Zu berücksichtigen sind die §§ 26 und 28 WertVO.

Was kann ein Grundstückeigentümer tun?

Jeder Grundstückseigentümer, der einen Bescheid erhält, in dem Ausgleichsbeträge festgesetzt werden, hat das Recht, diesen prüfen zu lassen.
Er muss rechtzeitig Widerspruch einlegen.
Eine entsprechende Belehrung muss dem Bescheid beigefügt sein.
Allerdings hat der Widerspruch keine aufschiebende Wirkung. Die Zahlungspflicht bleibt im Zweifel zunächst bestehen, und es fallen bei Überschreiten des festgelegten Zahlungsziels Säumniszuschläge an.

  • Wir stellen für unsere Mandanten zunächst einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung.

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