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Rechtsmissbrauch des Vermieters bei Eigenbedarfskündigung

Der BGH entschied: Ein Vermieter darf dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer hätte aufklären können.
Es liegt hier also kein Eigenbedarf vor, wenn das Kind nach einem Jahr aus dem Ausland zurückkehrt.

Eigenbedarf für heranwachsender Kinder des Vermieters – Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam?

Die Mieterin hatte mit dem Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag über eine Zweizimmerwohnung geschlossen.
Zwei Jahre später kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs.
Er teilte dazu mit, seine 20 Jahre alte Tochter, die nach ihrem Abitur 2012 ein Jahr in Australien verbracht habe, werde im Juli 2013 nach Deutschland zurückkehren.
Sie werde eine Arbeitsstelle in Frankfurt/Main antreten und ein berufsbegleitendes Studium in Mannheim aufnehmen und wolle eine eigene abgeschlossene Wohnung beziehen.
Vor ihrem Auslandsaufenthalt habe sie nur ein Zimmer bei ihren Eltern bewohnt.

Die Kündigung ist wegen Rechtsmissbräuchlichkeit in diesem Fall unwirksam.

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Rechtliche Definition: Was ist rechtsmissbräuchliches Verhalten?

Rechtsmissbräuchlich sei in diesem Fall, wenn bei Vertragsschluss hinreichend konkrete Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer sein werde. Das sei der Fall.
Auch wenn die Tochter des Klägers bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht über einen Auszug aus dem elterlichen Heim nachgedacht haben, hätte der Kläger bei verständiger Betrachtung den Eigenbedarf voraussehen können und müssen.

Vorsicht Vermieter! Rechtsmissbrauch bei Eigenbedarfskündigung vermeiden!

Auch bei Eigentümern einer vermieteten Immobilie kann sich mit der Zeit ein Selbstnutzungsinteresse ergeben. Mit dem Wunsch nach der Eigennutzung ergeben sich regelmäßig auch Fragen.

  • Kann man eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sicher durchsetzen?
  • Welche Anforderungen stellen Gerichte an ein Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarfs?

Wann kann der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs steht dem Vermieter schon aus seinem Eigentumsrecht aus Art. 14 Abs.1 S.1 GG zu. Allerdings regelt Art.14 Abs.1 S.1 GG auch die Sozialpflichtigkeit des Eigentums.

  • Der Vermieter kann dem Mieter nur wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er seine Gründe anschaulich darlegt.

Eigenbedarf wegen der studierenden Tochter?

Mittlerweile hat sich der BGH schon mehrfach mit Fällen auseinandergesetzt, in denen Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung klagten. Im vorliegenden Fall kündigte ein Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag mit der Begründung, dass seine 20 Jahre alte Tochter, die nach ihrem Abitur 2012 ein Jahr in Australien verbracht habe, im Juli 2013 nach Deutschland zurückkehren werde. Der Vermieter argumentierte, dass seine Tochter die Wohnung für ihre Arbeitsstelle und das berufsbegleitende Studium benötige.

  • Die Mieterin widersprach der Kündigung, weil der Eigenbedarf für den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar gewesen sei (BGH VIII ZR 154/14).

Welche Anforderungen muss eine Eigenbedarfskündigung erfüllen?

  • Die Eigennutzung muss ernsthaft verfolgt werden und darf nicht nur vorgeschoben worden sein
  • Die Eigennutzung muss auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruhen

Wann ist die Kündigung rechtsmissbräuchlich?

Die Kündigung ist rechtsmissbräuchlich, wenn…

  • der Kündigungsgrund zum Zeitpunkt der Kündigung nicht besteht
  • der Kündigungsgrund während der Kündigungsfrist entfallen ist und dies dem Mieter nicht mitgeteilt worden ist
  • der Kündigungsgrund bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorliegt und der Mieter nicht darüber informiert wurde

Auch in unserem Fall von 2015 entschied der BGH:

Der Vermieter hätte den Mieter über seine Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer aufklären müssen. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten sei gegeben. Schon bei Vertragsschluss sei abzusehen gewesen, dass das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer sein werde.

  • Auch wenn die Tochter des Klägers bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht über einen Auszug aus dem elterlichen Heim nachgedacht habe, hätte der Kläger den Eigenbedarf voraussehen können und müssen (BGH VIII ZR 154/14).

Wie vorausschauend muss der Vermieter bei einem Selbstnutzungsinteresse planen?

Natürlich kann der Vermieter nicht immer absehen, ob er in der Zukunft ein Selbstnutzungsinteresse haben wird. Ein Rechtsmissbrauch liegt nicht vor, wenn zwar ein zukünftiger Eigenbedarf bei Vertragsschluss erkennbar ist, aber

  • der Vermieter bei Vertragsschluss zu einer Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht entschlossen war und sie nicht ernsthaft in Betracht gezogen hat

Der BGH hat auch in einem Urteil von 2018 nochmals betont, wie wichtig eine Gesamtwürdigung der Umstände ist und dass Gerichte die Begründung einer Eigenbedarfskündigung umfassend zu prüfen haben (BGH VIII ZR 61/18).

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