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Der Vermieter muss nicht alle Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllen.

 

Vermieter im Vorteil: Er muss nicht alle Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllen.

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) enthält umfassende Regelungen zur Energieeffizienz von Immobilien.
Häufig kommt es zu Problemen, wenn sich Mieter, im Rahmen einer Mietzinsminderung, auf die EnEV berufen.

In diesem Beitrag klären wir alle Fragen zu den Auswirkungen der EnEV auf das Mieter-Vermieter-Verhältnis.

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Was regelt die EnEV?

In der Energiesparverordnung (EnEV) werden Energiesparmaßnahmen für Immobilien geregelt. Die EnEV enthält unter anderem Vorschriften zum Energieausweis und der Fassadendämmung eines Hauses.

Der Vermieter muss nicht alle Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllen

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) enthält umfassende Regelungen zur Energieeffizienz von Immobilien.

  • Häufig kommt es zu Problemen, wenn sich Mieter, im Rahmen einer Mietzinsminderung, auf die EnEV berufen.
  • In diesem Beitrag klären wir alle Fragen zu den Auswirkungen der EnEV auf das Mieter-Vermieter-Verhältnis.

Was ist die Energiesparverordnung?

In der Energiesparverordnung (EnEV) werden Energiesparmaßnahmen für Immobilien geregelt. Die EnEV enthält unter anderem Vorschriften zum Energieausweis und der Fassadendämmung eines Hauses.

Ist eine Mietminderung begründet, wenn die Wohnung nicht der EnEV entspricht?

Im entschiedenen Fall wollte der Mieter einer Dachgeschosswohnung eine Mietminderung wegen „kalter, klammer und feuchter“ Wände durchsetzen.
Der Mieter berief sich u.a. darauf, dass der Vermieter, nach der Energiesparverordnung, zu Nachrüstungen verpflichtet sei.
Der Vermieter versuchte den fehlenden Differenzbetrag einzuklagen (AG Charlottenburg 2018 -206 C 539/16).

  • Für eine Mietminderung muss ein Mangel nach §536 BGB vorliegen. Ein Mangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache, zum vertragsgemäßen Gebrauch, zumindest eingeschränkt ist.
  • Der Maßstab für die Beurteilung eines Mangels, sind die Vereinbarungen im Mietvertrag und die Beschaffenheit, die der Mieter nach der Art der Mietsache erwarten kann.

Ergibt sich aus der Energiesparverordnung ein direkter Anspruch auf Mietminderung?

Nein.
Die EnEV begründet keine Verpflichtungen zwischen Vermieter und Mieter. Die Vorschriften aus der Energiesparverordnung verpflichten den Vermieter ausschließlich öffentlich-rechtlich.
Ein Verstoß gegen die EnEV stellt keinen Grund zur Mietzinsminderung dar.

Kann der Mieter erwarten, dass die Mietsache auf dem neusten Stand der EnEV ist?

Nein.
Wurde im Mietvertrag nicht vereinbart, dass jede Energiesparvorschrift umgesetzt wird, kann sich der Mieter auch nicht darauf berufen.

  • Technische Normen und Bauvorschriften sind nur dann relevant, wenn sich die Nichtumsetzung negativ auf die Gebrauchsfähigkeit der Mietsache auswirkt (AG Köln 214 C 239/13).
  • Für die Mangelbewertung sind die bei Vertragsabschluss geltenden Normen wesentlich. Für den Bewertungsmaßstab ist laut BGH, auf den Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung abzustellen (BGH 5.12.2018 VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18).
  • Das Amtsgericht Charlottenburg sprach dem Vermieter am 10.10.2017 den noch ausstehenden Mietzins zu, da die nicht erfolgte Dämmung der Decke die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung nicht beeinträchtige und sich aus der EnEV kein Anspruch für den Mieter ergebe (AG Charlottenburg 206 C 539/16).

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