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Wie muss der Vermieter Warmwasser bei hohem Leerstand abrechnen?

 Auch bei hohem Leerstand in einem Mehrfamilienhaus darf der Vermieter das Warmwasser nach der HeizkostenVO abrechnen.

Wie muss der Vermieter Warmwasser bei hohem Leerstand abrechnen?

Ein hoher Wohnungsleerstand kann für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern zu einer starken finanziellen Belastung führen.
Grundsätzlich können angefallene Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden.
Müssen Mieter auch bei Leerstand die hohen verursachten Heizkosten tatsächlich tragen?
Mit dieser Problematik hat sich der BGH 2014 beschäftigt.

  • Das müssen Vermieter bei einem hohen Wohnungsleerstand beachten.

Hohe Heiz- und Warmwasserkosten wegen hohem Leerstand:

Eine Wohnungsbaugenossenschaft hatte der Beklagten eine Wohnung in einem 28-Familien-Haus vermietet. Ende 2011 stand fest, dass das Haus abgerissen werden sollte. Ein Großteil der Wohnungen war zu diesem Zeitpunkt nicht mehr belegt. Durch den Leerstand kam es zu einem geringen Verbrauch der Heizungs- und Wasseranlage.

  • Gemessen an dem geringen Gebrauch durch die verbleibenden Mieter konnte die Anlage nicht mehr kostengünstig arbeiten.

Vermieter legte Warmwasserkosten nach der HeizKostVO um.

Die Klägerin legte von den im Abrechnungsjahr 2011 angefallenen Warmwasserkosten (7.848,61 €) entsprechend der HeizKostVO 50 % nach Wohnflächenanteilen und 50 % nach dem Verbrauch um.
Von dem Gesamtverbrauch im Gebäude (78,220 m³) entfielen 23,820 m³ auf die Beklagte.
Daraus errechnete die Klägerin einen Verbrauchskostenanteil von 1.195,06 € (3.924,31 € : 78,22 m³ x 23,82 m³).
Hiervon stellte sie der Beklagten „aus Kulanz“ allerdings lediglich die Hälfte (597,53 €) in Rechnung.

  • Die Beklagte war mit der Berechnung nicht einverstanden. Sie war der Meinung, dass für die Berechnung der Leerstand berücksichtigt werden müsste (BGH 2014 – VIII ZR 9/14).

Auf welche Rechtsgrundlage stützt sich die Berechnung der Warmwasserkosten?

Rechtsgrundlage ist §8 Abs.1 HeizkostenVO.

  • Die Kosten der zentralen Warmwasserversorgungsanlage sind zu 50-70 % nach dem Verbrauch zu messen und die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen.

Ist die Kostenverteilung bei einem starken Leerstand anzupassen?

  • Auch bei hohen Leerständen bleibt es grundsätzlich dabei, dass mindestens 50 % der Kosten nach dem Verbrauch umzulegen sind.
  • Eine Anpassung nach §242 BGB ist allerdings in Einzelfällen möglich.
  • Eine Anpassung ist immer dann möglich, wenn eine angemessene und gerechte Kostenverteilung nicht mehr gegeben ist.

Im vorliegenden Fall empfand der BGH die Kostenberechnung angemessen.

Die Vermieterin habe schon den für die Mieterin günstigen Verteilungsmaßstab nach § 8 Abs.1 HeizkostenVO von 50 % gewählt. Die Heizungs- und Warmwasserkosten von 1.450 Euro für eine 50 qm große Wohnung seien zwar hoch, aber kein völlig unangemessen erscheinender Betrag.

  • Das Gericht berief sich außerdem auf die Kosten der Klägerin.
  • Die Vermieterin habe durch den hohen Leerstand ebenfalls hohe Kosten zu tragen.
  • Es sei deswegen nicht zu beanstanden, wenn ein Teil der Kosten auch die Mieterin treffe (BGH 2014 – VIII ZR 9/14).

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Annette Neuerburg

Fachanwältin für WEG-recht und Immobilienfragen

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