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Immobilien und Wohnflächenberechnung: Wann gehört eine Terrasse zur Wohnfläche?

Hier haben Parteien eines Wohnraummietvertrages gestritten, ob die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Fläche abweicht.
Streitgrund: Gehört die Fläche der Terrasse zur Wohnfläche oder nicht?

 

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Rechtliche Definition: Was ist eine Terrasse?

Als Terrasse wird ein ebenerdiger Platz bezeichnet, der ausschließlich einem angrenzenden Wohnraum zugeordnet, mit einem festen Bodenbelag versehen und zum Aufstellen von Tischen und Stühlen geeignet ist. (Definiton LG Landau)

Der Terassenfall:

Vor dem Landgericht Landau stritten zwei Parteien darum, ob ein Innenhof aus lose verlegten Bruchsteinplatten als Terrasse im Sinne der Wohnflächenverordnung bezeichnet werden kann (LG Landau/Pfalz – Az. 1 S 67/14).

Wann gehört die Terrasse zum Wohnraum?

Laut §4 Nr.4 WFlV kann die Terrasse zur Wohnfläche gerechnet werden. Abhängig von der Lage und Nutzbarkeit kann ein Viertel bis maximal die Hälfte der Terrassenfläche zur Wohnfläche hinzugerechnet werden.

Laut dem Landgericht Landau muss…

  • der Platz ebenerdig sein
  • Der Platz ausschließlich dem angrenzenden Wohnraum zugeordnet werden können
  • Der Platz einen festen Bodenbelag aufweisen können
  • Der Platz muss zum Aufstellen von Tischen und Stühlen geeignet sein

ACHTUNG VERMIETER! Rückzahlungen drohen…

Das Landgericht Landau verneinte im vorliegenden Fall die Terrasseneigenschaft des Innenhofes. Bei den Bodenplatten sei schon keine Ebenerdigkeit und kein fester Bodenbelag gegeben.

  • Der Vermieter musste die zu viel gezahlte Miete erstatten (LG Landau/Pfalz – Az. 1 S 67/14).

Wann spielt die Berechnung der Wohnfläche eine Rolle?

Die Wohnfläche einer Immobilie ist für die Betriebskostenabrechnung und für Mieterhöhungen maßgeblich.

Welche Folgen hat eine ungenaue Wohnflächenberechnung?

Ursprünglich vertrat der BGH eine 10% Toleranzgrenze bei der Wohnflächenberechnung. Mittlerweile ist die Wohnflächenberechnung genau vorzunehmen.

  • Für Mieterhöhungen hat der BGH die Toleranzgrenze 2015 gekippt (BGH VIII ZR 266/14).
  • Für Mieterhöhungen ist die tatsächliche Wohnfläche ausschlaggebend. Abweichende Berechnungen im Mietvertrag sind irrelevant.

Für die Betriebskostenabrechnung fiel 2018 ein entscheidendes BGH-Urteil (VIII ZR 220/17).

  • Für die Betriebskostenabrechnung ist auf die tatsächliche Wohnfläche abzustellen.

 

Allerdings stellt der BGH bei einer Mietminderung des Mieters weiterhin auf die 10% Grenze ab.

  • Mieter können ihre Miete erst aufgrund eines Mangels nach §536 Abs.1 Satz 3 BGB mindern, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (VIII ZR 220/17).
  • Vermieter sind verpflichtet die Wohnfläche nachzuweisen, soweit der Mieter sie nicht akzeptiert (VIII ZR 220/17).

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