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Ist Schimmel in der Altbauwohnung immer ein Mangel?

Der BGH urteilt am 5. Dezember 2018 (VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) sinngemäß:
Mieter können keinen Neubaustandard erwarten, wenn sie in einen Altbau ziehen.

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Mieter können in einem Altbau keinen Neubaustandard erwarten.

Der BGH hat bereits mehrmals zu unterschiedlichen Mietmängeln (z. B. Schallschutz u. ä.) festgestellt, dass den Vermieter älterer Bauten keine Verpflichtung zur Einhaltung neuerer Vorschriften trifft.
Wird jedoch eine umfassende Sanierung durchgefürt, ist auf die Vorschriften und Standards im Zeitpunkt der Sanierung abzustellen.

  • Das Vorliegen eines Mietmangels bleibt also trotz dieser Klarstellung eine Frage des Einzelfalls.

Ist Schimmel in der Altbauwohnung immer ein Mangel?

Schimmel Fälle:
In mehreren Verfahren wollten Mieter von Altbauwohnungen Mietminderungen nach §536 Absatz 1 BGB und Mängelbeseitigungen nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB vor dem BGH durchsetzen.
Ein Mieter machten geltend, dass die Wärmebrücken in den Außenwänden die Gefahr für Schimmelbefall in den Wohnungen erhöhen würden.
Der andere Kläger berief sich auf eine erhöhte Schimmelgefahr aufgrund eines durchfeuchteten Mauerwerkes (BGH 2018 – VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18).

Begründet die Gefahr für Schimmelpilzbildung einen Mangel nach §536 BGB?

Ein Mangel nach §536 Absatz 1 BGB liegt vor, wenn

  • der Zustand der Mietsache von dem vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht oder
  • der Zustand der Mietsache von dem Zustand vergleichbarer Wohnungen abweicht

Im vorliegenden Fall war der Zustand der Wohnungen nicht vertraglich festgelegt worden.

Der BGH konzentrierte sich deswegen auf den Vergleich zu ähnlichen Mietsachen (BGH 2018 – VIII ZR 67/18) und sagt:

  • Wohnungen sind an dem Maßstab ihrer Errichtung zu messen. Es gelten die zum Zeitpunkt der Errichtung gültigen Bauvorschriften und technischen Normen.
  • Wärmebrücken sind in Gebäuden aus den Jahren 1968 bzw. 1971 üblich. Eine Verpflichtung zur Wärmedämmung gab es in dieser Zeit nicht.
  • Einen Neubaustandard kann man bei nicht sanierten Altbauwohnungen nicht erwarten.

Der BGH lehnte für den Wärmebrücken-Fall einen Mangel nach §536 Absatz 1 BGB ab.

Durchfeuchtetes Mauerwerk:

Anders entschied der BGH im Fall eines durchfeuchteten Mauerwerkes (BGH 2018 – VIII ZR 271/17). Dem Begehren des Klägers wurde stattgegeben:

  • Das durchfeuchte Mauerwerk sei auf schadhaft gewordene Bauteile zurückzuführen
  • Die Wohnung würde somit nicht dem Standard vergleichbarer Wohnungen entsprechen.

Kann den Mietern das regelmäßige Lüften zugemutet werden?

Ja. Das regelmäßige Lüften von Wohnungen kann die Schimmelgefahr stark reduzieren.

  • Laut BGH kann den Mietern zweimal tägliches Stoßlüften für 15 Minuten zugemutet werden.
  • Auch ein dreimal tägliches Stoßlüften für 10 Minuten könne von den Mietern erwartet werden (BGH 2018 – VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18).

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