Wird Eigentum entwertet? Werden Wohnungseigentümer entmachtet?

Durch das neue Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz WEMoG will alle Bereiche des WEG umfassend modernisieren.
Die Rechtslage soll moderner und transparenter werden.

• Das Gesetz gibt es vorläufig nur als Entwurf. Doch kritische Stimmen werden lauter.

Eins ist klar – das WEMoG führt zu grundlegenden Änderungen – ob das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz ein Fluch oder Segen ist, wird heftig diskutiert.

Das müssen Wohnungseigentümer schon jetzt wissen:

1. Wann tritt das WEMoG in Kraft?

Vom Bundeskabinett beschlossen wurde die WEG-Reform bereits im Frühjahr 2020.
Wann genau das Modernisierungsgesetz in Kraft tritt, ist jedoch unklar.

• Richter Dr. Oliver Elzer, u.a. Autor in Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz vermutet, dass das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz schon zu Beginn des Wahljahrs 2021 in Kraft treten könnte.

2. Die neue Rolle des Immobilienverwalters – müssen Eigentümer um ihre Rechte bangen?

Ein äußerst kontroverses Thema ist die Position des Verwalters.
Die Rechte des Verwalters ändern sich gravierend.
Doch was bedeutet das für die Eigentümer? Werden sie entmachtet?

• Einen abschließenden Katalog von Rechten und Pflichten des Verwalters wird es nicht mehr geben!
• Die Reform soll bezwecken, dass der Verwalter eigenverantwortlich handelt.
• Verträge werden vom Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossen.
• Die Wohnungseigentümer werden Vertragspartner dieser Verträge.

3. Die Eigentümer behalten gegenüber dem Verwalter weiterhin die Kontrolle!

• Eigentümer haben ein Einsichtsrecht in alle relevanten Verwaltungsunterlagen.
• Verwalter müssen künftig einen jährlichen Vermögensbericht erstellen.
• Verwalter-Entscheidungen können von der Zustimmung der Verwaltungsbeiräte abhängig gemacht werden.
• Verwaltungsbeiräte sind an keine Mindestgröße gebunden.

4. Fragwürdige Aufwertung der Rolle des Verwalters

Kritik äußert unter anderem der Vorsitzende des Ausschusses Miet- und Wohnrecht im Deutschen Anwaltverein, Michael Drasdo. Die Rolle des Verwalters werde aufgewertet, ohne dass sichergestellt sei, dass die erforderlichen Qualifikationen für das Amt vorhanden oder nachgewiesen werden.
Auch das Bundeswirtschaftsministerium (CDU) bemängelt die nicht vorhandenen Regulierungen und fordert einen Sachkundenachweis.

5. Wie können sich Eigentümer vom Verwalter lossagen?

Das WEMoG sieht vor, dass…

• die Wohnungseigentümer dem Verwalter sämtliche Rechte entziehen können
• die Wohnungseigentümer Verwalter, ohne die Angabe eines wichtigen Grundes, abbestellen können

6. Welche Neuerungen betreffen Eigentümerversammlungen?

Die Eigentümerversammlung und der Erlass von Beschlüssen werden in Zukunft auch online stattfinden können. Eine große Erleichterung, gerade in Zeiten von Covid-19!

• Die Ladungsfrist verlängert sich von 2 auf 4 Wochen.
• Außerordentliche Versammlungen können in Textform oder per E-Mail einberufen werden.
• Eigentümerversammlungen sollen online stattfinden können.
• Beschlüsse sind an keine bestimmte Teilnehmerzahl gebunden und können auch online erlassen werden.
• Für die Beschlussfassung reicht die anstatt der qualifizierten Mehrheit nun eine einfache Mehrheit.

Kritische Stimmen befürchten, dass durch die einfache Mehrheit bei der Beschlussfassung finanzschwächere Eigentümer gegenüber großen Investoren benachteiligt werden könnten.
Wie sich die Regelungen in der Praxis gestalten, bleibt abzuwarten.

7. Was gilt für bauliche Maßnahmen?

Schon jetzt haben Eigentümer einen Anspruch auf

• Barrierefreien Um- und Ausbau
• Maßnahmen zum Einbruchschutz
• Einbau einer Lademöglichkeit für das Elektrofahrzeug

Mit der Reform kommt ein Anspruch auf Schaffung eines Glasfaseranschlusses bis in die Eigentumswohnung hinzu.

8. Wer trägt die Kosten für bauliche Maßnahmen?

Die Kosten für die baulichen Maßnahmen trägt der jeweilige Eigentümer.

• Grundlegende Umgestaltungen und unbillige Benachteiligungen müssen nicht akzeptiert werden!
• Die Kosten tragen nur diejenigen, die für die Baumaßnahme gestimmt haben.
• Wenn die Maßnahme allen Eigentümern Vorteile bringt, können die Kosten auf alle Eigentümer verteilt werden.

Info: Die Kostenübernahme ist nicht frei von Kritik!
Kritiker bemängeln, dass die Kostenübernahme nicht weitreichend genug geregelt sei.
Zwar würde die Reform z. B. eine Kostenregelung für Elektroladestationen enthalten, wer die Kosten für die notwendigen Leitung zu tragen habe, stehe jedoch in den Sternen.

9. Haben auch Mieter einen Anspruch auf bauliche Maßnahmen?

Auch Mieter haben einen Anspruch auf die baulichen Maßnahmen. In diesem Fall haben sie die Kosten zu tragen.

10. Wer haftet, wenn etwas schiefläuft?

• Der unentgeltlich tätige Verwaltungsbeirat haftet nur für grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz.
• Der Verwalter haftet nicht!
• Die Eigentümergemeinschaft haftet, da der Verwalter in ihrem Namen Verträge abschließt, als Träger der Verwaltung.
• Eigentümer können bei Verstößen gegen die Gemeinschaftsordnung zu Vertragsstrafen verpflichtet werden.
• Eine entsprechende Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft muss jedoch getroffen worden sein.

Fazit:

Bis jetzt ist nicht klar, ob die Kritik zu Nachbesserungen am Gesetzestext  führen wird.
Fest steht, dass das WEMoG für Eigentümergemeinschaften manches erleichtern könnte.
Wie sich die Regelungen in der Praxis auswirken, bleibt abzuwarten.

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