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Kündigung von Wohnraum wegen Geruchsbelästigung

Darf der Vermieter einen Wohnraummietvertrag wegen Störung des Hausfriedens kündigen, wenn es durch Zigarettenrauch aus der Wohnung des Mieters im Treppenhaus zu beständigen Geruchsbelästigungen kommt?

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Welche Möglichkeiten haben Vermieter bei Kündigung von Wohnraum wegen Geruchsbelästigung?

Geruchsbelästigungen können sehr unangenehm werden. Doch rechtfertigen Gerüche des Mieters eine Kündigung?
Der BGH hat 2015 erstmals über eine Kündigung wegen Geruchsbelästigungen entschieden.

Der Zigarettenrauch Fall:

Vor dem BGH wurde 2015 über die Kündigung eines 75-jährigen Mieters verhandelt. Der Vermieter begründete die fristlose Kündigung mit den Geruchsbelästigungen der Nachbarn.
Der Mieter, welcher täglich 15 Zigaretten rauche, habe nicht ausreichend gelüftet und der Zigarettenrauch sei deswegen regelmäßig in das Treppenhaus gezogen.

  • Der Mieter bestritt sein Rauchverhalten nicht, sondern ging ausschließlich gegen die Geruchsbelästigung als Kündigungsgrund vor (BGH 2015 – VIII ZR 186/14).

Begründen Geruchsbelästigungen eine fristlose Kündigung?

Der BGH bestätigt in seinem Urteil seine frühere Rechtsprechung aus den Jahren 2006 und 2008 (VIII ZR 124/05 und VIII ZR 37/07). Exzessives Rauchen gehört nach der Rechtsprechung zum normalen Gebrauch der Wohnung.

  • Allerdings kann das nicht ausreichende Lüften ein Kündigungsgrund sein.
  • Eine Störung liegt nicht allein vor, weil der Mieter 15 Zigaretten am Tag raucht. Rauchen gehört zum normalen Gebrauch der Wohnung
  • Das Rauchen muss die Wohnung unmittelbar schädigen
  • Das Lüften der Wohnung kann aufgrund des mietvertraglichen Gebots der gegenseitigen Rücksichtnahme (§ 241 Abs. 2 BGB) erwartet werden
  • Die Verletzung der Rücksichtnahmepflicht kann ein fristloser Kündigungsgrund nach §543 Abs.1 BGB sein.

Wodurch verletzt der Mieter das Rücksichtnahmegebot aus §241 Abs.2 BGB?

Das Rücksichtnahmegebot aus §241 Abs.2 BGB ist eine gesetzliche Pflicht.
Das Gebot stellt im Mietverhältnis eine vertragliche Nebenpflicht dar.
Die Pflicht besteht auch, wenn der Mietvertrag keine expliziten Regelungen darüber enthält.
Für die Geruchsbelästigungen gilt laut BGH:

  • Eine Störung des Hausfriedens muss vorliegen
  • Die Intensität der Störung muss ein unerträgliches und/oder gesundheitsgefährdendes Ausmaß annehmen
  • Eine Einzelfallbetrachtung ist vorzunehmen (Intensität, Dauer, Häufigkeit)

Wir empfehlen Vermietern, eine Kündigung nicht zu überstürzen!

Vorher sollte mit den betroffenen Nachbarn gesprochen und Gründe für eine Verletzung des §241 Abs.2 BGB gefunden werden.
Im vorliegenden Fall bemängelte der BGH die lückenhaften Tatsachenfeststellungen der vorinstanzlichen Gerichte.

  • Aufgrund der fehlenden Informationen konnte das Gericht keine Entscheidung über die Begründetheit der Kündigung treffen (BGH 2015 – VIII ZR 186/14).

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Annette Neuerburg

Fachanwältin für WEG-recht und Immobilienfragen

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