Fachanwalt Mietrecht: Neues vom BGH zur Kündigung wegen Eigenbedarf – wer darf was?

Wann ist eine Kündigung des Mieters wegen Eigenbedarf gerechtfertigt?

Mietrecht:

Der BGH hat in zwei Urteilen zum Eigenbedarf Leitlinien geschaffen: nicht jede gewünschte Nutzung durch den Eigentümer begründet ohne Weiteres den Eigenbedarf und der Vermieter muss den Wegfall des Eigenbedarfs beweisen.

Nachdem der Bundesgerichtshof die Kündigung wegen Eigenbedarf eines Gesellschafters einer GbR und die Nutzung zu Erweiterung eines bereits bestehenden Büros für zulässig erachtet hat, hat er in seinem Urteil vom 29.03.2017 zu Az. VIII ZR 45/16 Leitlinien zur Kündigung wegen eigenem Berufs- oder Geschäftsbedarf geschaffen.
Der Bundesgerichtshof weist auf die Unterscheidung des Gesetzgebers zwischen dem Bedarf zu Wohnzwecken (hier reicht ein ernsthafter Nutzungsentschluss um den Vorrang der Vermieterinteressen zu begründen) und dem – von sachlich nachvollziehbaren Gründen – wirtschaftlichen Verwertunginteresse (hier haben die Vermieterinteressen nur bei einen sonst entehenden erheblichen Nachteil Vorrang) hin. Daraus leitet der BGH unterschiedliche Folgen ab. Bei einer gewünschten Mischnutzung als Wohn- und Geschäftsräume sei eine größere Nähe zum Eigenbedarf wegen Wohnzwecken anzunehmen. Hier reicht nach Meinung des BGH ein beachtenswerter Nachteil des Vermieters aus, um den Vorrang des Vermieterinteresses zu begründen.
Liegt das Interesse allein bei einer geschäftlichen Nutzung, bestehe eine größere Nähe zur wirtschaftlichen Verwertung. Daher muss ein Nachteil von einigem Gewicht für den Vermieter bestehen, um den Vorrang der Vermieterinteressen zu begründen.
Im entschieden Fall hat der BGH den Nachteil verneint. Dort hatte ein Ehefrau einer Mieterin gekündigt, weil ihr Ehemann die Wohnung zum Zwecke der Auslagerung von Altakten seiner im Haus befindlichen Beratungsfirma benötige. Sie konnte nicht darlegen, das ihrem Ehemann durch Auslagerung der Akten ein erheblicher Nachteil enstehe.

In einem weiteren Urteill vom 29.03.2017 zu Az. VIII ZR 44/16 hat der BGH nochmals klar gestellt, dass eine schuldhaft unberechtigte Kündigung, insbesondere wegen sog. vorgetäuschtem Eigenbedarf, eine Schadensersatzpflicht des Vermieters auslöst, wenn der Mieter auszieht und dadurch Vermögensschäden erleidet. Behauptet der Vermieter, dass der Eigenbedarf nach Kündigung und Auszug des Mieters weggefallen ist, trifft ihn die sog. sekundäre Beweislast. Dies bedeutet, dass der Vermieter darlegen und ggfs. beweisen muss, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf später entfallen sein soll. Der Vermieter muss den in einem solchen Fall bestehenden Verdacht, dass die Gründe nur vorgeschoben waren, entkräften.

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshof (Pressemitteilung Nr. 42/2017 und 43/2017)

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