Fristlose Kündigung des Mietvertrages bei Nichtzahlung der Miete ist rechtens

Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt, ist der Vermieter grundsätzlich zu einer fristlosen Kündigung berechtigt.
Aber wie ist die Rechtslage, wenn der Mieter sich um die Zahlungen der Miete bemüht hat?

2014 hat sich der BGH mit einem Fall beschäftigt, in dem der Mieter einen fristgerechten Antrag auf Unterstützung beim Sozialamt gestellt hat und dieser fälschlicherweise zunächst nicht bewilligt wurde.

In diesem Beitrag erklären wir, wie sich Vermieter in diesen Fällen richtig verhalten.

So liegt der BGH-Fall:

Der Beklagte war seit dem 01.12.2010 Mieter einer 140 m² großen Wohnung des Klägers. Seit Oktober 2011 bezog der Beklagte vom zuständigen Jobcenter Leistungen nach dem SGB II. Seit Januar 2013 zahlte der Mieter keine Miete mehr.

• Als der Vermieter ihm daraufhin außerordentlich kündigte und die Räumung der Wohnung forderte, zahlte das Sozialamt die ausstehenden Mieten.

Nachdem ein neues Sozialamt für den Mieter zuständig geworden war, beantragte er dort fristgerecht die Übernahme seiner Miete durch das Amt.
Der Antrag wurde zunächst abgelehnt. Durch das Sozialgericht wurde das Sozialamt im April 2014 zur Zahlung der Mieten von Oktober 2013 bis März 2014 verurteilt.
In der Zwischenzeit hatte der Vermieter wegen rückständiger Mieten für Oktober 2013 bis März 2014, im März 2014 erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt.

• Der Vermieter versuchte vor Gericht, die Räumung der Wohnung zu erwirken.

Sind die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung gegeben?

Der Vermieter berief sich auf eine fristlose Kündigung nach §543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB.
Ein wichtiger Grund ist gegeben, wenn…

• dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

In §543 Abs.2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. A BGB ist geregelt, dass ein wichtiger Grund insbesondere vorliegt, wenn…

• der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. (BGH 2015 – VIII ZR 175/14).

Gerät der Mieter auch mit der Miete in Verzug, wenn er Sozialhilfen beantragt hat?

Der Mieter berief sich darauf, dass er die Übernahme der Miete beim Sozialamt beantragt habe. Er habe sich ernsthaft darum bemüht, dass der Vermieter seine Miete bekommt.

• Die Ablehnung seines Antrags durch das Sozialamt habe er nicht zu vertreten (BGH 2015 – VIII ZR 175/14).

Rechtslage bei Mietschulden

Nach § 286 BGB kommt der Schuldner in Verzug, soweit für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist. Für die Mietzahlung ist ein Leistungszeitpunkt im Gesetz festgelegt.
Zahlt der Mieter die Miete nicht zum 3. Werktag eines Monats, ist er in Verzug.

• 276 BGB setzt für den Verzug zusätzlich voraus, dass der Schuldner das Ausbleiben der Leistung zu vertreten hat. Für Geldschulden gilt jedoch ein Sonderfall!
• Um bei Geldschulden in Verzug zu geraten, ist ein Vertreten müssen nicht notwendig.
• Auch wenn der Mieter wegen unverschuldeter Umstände die Miete nicht zahlen kann, gerät er in Zahlungsverzug.
• Es gilt der Grundsatz „Geld hat man zu haben“. Jedermann hat bei Geldschulden für die eigene Leistungsfähigkeit einzustehen.

Zum Kündigungszeitpunkt am 12. März 2014 hatte der Mieter für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 keine Miete gezahlt. Er war mit der Mietzahlung im Verzug.

• Damit liegt ein wichtiger Grund für die außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB vor (BGH 2015 – VIII ZR 175/14).

Verhindern nachträglich gezahlte Mieten die außerordentliche Kündigung?

Nach § 569 Abs.3 Nr.2 BGB wird der Mieter vor dem Verlust der Wohnung geschützt, wenn…

• der Vermieter die ausstehende Miete innerhalb von zwei Monaten nach dem rechtskräftigen Räumungsurteil erhält und
• eine außerordentliche Kündigung in den letzten zwei Jahren nicht durch die nachträgliche Mietzahlung verhindert worden ist.

Fazit:

Die bloße Beantragung von Mietunterstützung ändert nichts daran, dass der Mieter in Verzug gerät, wenn er die Miete nicht pünktlich zahlt. Der BGH verurteilte den Mieter zur Räumung der Wohnung.

• Wegen der außerordentlichen Kündigung von 2013 konnte sich der Mieter nicht mehr auf den Schutz aus § 569 Abs.3 Nr.2 BGB berufen (BGH 2015 – VIII ZR 175/14).

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