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Kann ein Mietvertrag trotz einer vereinbarten Mindestmietdauer gekündigt werden?

Sind solche Klauseln zulässig? Und was passiert, wenn Mieter aufgrund
von einem Notfall doch vor der Mindestmietdauer ausziehen wollen?

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Was versteht man unter einer Mindestmietdauer?

  • Für einen gewissen Zeitraum können dann weder der Mieter noch der Vermieter den Mietvertrag kündigen.
  • Wenn der Mieter auszieht, ist er verpflichtet, für den verbleibenden Zeitraum weiterhin die Miete zu zahlen.

Wie kann eine Mindestmietzeit vertraglich vereinbart werden?

  • Eine Mindestmietzeit kann durch eine Kündigungsausschlussklausel vereinbart werden. Die Klausel kann als Vertragsergänzung bei einem unbefristeten Mietvertrag hinzugefügt werden.
  • Wichtig ist, dass die Mindestmietdauer ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten wird, ansonsten ist der Vertrag unbefristet geschlossen worden.

In welchen Fällen ist die Vereinbarung einer Mindestmietdauer unzulässig?

Für Mietverträge, in denen die Vereinbarung mithilfe eines Vordrucks, also nicht gemeinsam und individuell beschlossen wurde, gibt es die Möglichkeit, dass die Mindestmietzeit Vereinbarung unzulässig ist.

  • Wenn der Mieter durch die Klausel gemäß § 307 BGB unangemessen benachteiligt wird, entfällt die vereinbarte Mindestmietdauer. Dies hat der Bundesgerichtshof für Mietverträge bejaht, in denen eine Mindestmietdauer von 4 Jahren vereinbart wurde (BGH 06.04.2005 – VIII ZR 27/04).
  • Wichtig ist, dass in diesen Zeitraum die Kündigungsfrist von drei Monaten bereits miteingerechnet wurde. Wenn der Mietvertrag also eine Mindestmietzeit von 4 Jahren enthält, ist dies unzulässig.

Kann ein Mietvertrag mit einer Mindestmietzeit auch vor deren Ablauf gekündigt werden?

Es besteht die Möglichkeit, dass eine außerordentliche Kündigung aufgrund eines wichtigen Grundes nach § 543 oder § 569 BGB zulässig ist. Dies ist der Fall, wenn dem Mieter das Festhalten an dem Mietvertrag nicht zugemutet werden kann. Die Gerichte entscheiden einzelfallabhängig, ob tatsächlich eine Unzumutbarkeit bejaht werden kann. In die Entscheidung werden auch die Interessen des Vermieters miteinbezogen.

Ausfolgenden Gründen könnte eine außerordentliche Kündigung beispielsweise zulässig sein:

  • Wenn ein Wechsel der Hochschule ansteht, kann ein außerordentlicher Kündigungsgrund gegeben sein, da Studenten ein gewisses Maß an Flexibilität eingeräumt werden muss.
  • Wenn sich die Familie vergrößert und die Wohnung zu klein ist, kann das Festhalten an dem Mietvertrag für den Mieter unzumutbar sein.
  • Wenn die Arbeitsstelle unfreiwillig gewechselt werden muss und der neue Arbeitsplatz zu weit von der Mietwohnung entfernt ist, kommt ebenfalls eine außerordentliche Kündigung in Betracht.
  • Wenn Mietmängel vorliegen, kann es dem Mieter unzumutbar sein, am Mietvertrag festzuhalten. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an.

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