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Urteile zur Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Wohnungseigentümergemeinschaften beschäftigen häufig die Gerichte.
Mitglieder einer WEG sollten sich deswegen regelmäßig über wichtige Urteile informieren!

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Der BGH entscheidet über Auswirkungen einer eigenmächtigen Einladung zur WEG Versammlung


Der Fall:

Vor dem Gericht ging es um eine Wohnungseigentumsanlage, die sich aus drei Einheiten zusammensetzt. Einheit Nr. 1 gehört den Eigentümern A und B gemeinschaftlich. Die Einheit Nr. 2 gehört den Eigentümern C und D je zur Hälfte und Einheit Nr. 3 gehört C.

  • Die Eigentümer C und D hatten die übrigen Eigentümer zu einer Versammlung eingeladen. A und B erschienen jedoch nicht, sodass C und D die Bestellung eines Verwalters sowie den Abschluss eines Verwaltervertrages zu zweit beschlossen.
  • A und B waren mit den Beschlüssen nicht einverstanden und erhoben eine Anfechtungsklage. Sie beriefen sich darauf, dass die anderen Eigentümer nicht eigenmächtig zur Versammlung einladen dürfen.
  • Außerdem sei die erforderliche Mehrheit für die Beschlüsse nicht erreicht worden, weil C und D gemeinsam nur eine Stimme zustehe (BGH 20.11.2020 – V ZR 64/20).

Welche Mehrheit ist für die Beschlüsse erforderlich?

  • Die Mehrheit der abgegebenen Stimmen ist ausreichend, um einen Verwalter zu bestellen und einen Vertrag abzuschließen.

Es ist unerheblich, ob C und D eine oder zwei Stimmen zustehen. Da nur C und D an der Versammlung teilgenommen haben, wäre die Mehrheit auch dann erreicht worden, wenn C und D insgesamt nur eine Stimme hätten (BGH 20.11.2020 – V ZR 64/20).

Wer hat laut dem WEG ein Stimmrecht?

  • Gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG gilt das Kopfprinzip. Jedem Eigentümer steht eine Stimme zu, unabhängig davon, ob ihm nur eine oder mehrere Wohnungen gehören. Etwas anderes gilt nur, wenn die Teilungserklärung etwas anderes vorsieht.
  • Ein Stimmrecht steht demjenigen zu, der im Wohnungsgrundbuch als solcher eingetragen ist.
  • Wohnungseigentümern, denen ein Wohnungseigentum gemeinschaftlich gehört, steht gemeinsam ein Stimmrecht zu, das sie nur einheitlich ausüben können.
  • Wenn einer der Eigentümer noch ein alleiniges Eigentum besitzt, hat er neben der gemeinschaftlichen Stimme noch eine alleinige Stimme.

Im konkreten Fall stehen A und B sowie C und D je eine gemeinschaftliche Stimme zu. C ist jedoch noch Alleineigentümer der Einheit Nr. 3 und hat deswegen eine (alleinige) Stimme (BGH 20.11.2020 – V ZR 64/20).

Wer kann eine Eigentümerversammlung einberufen?

  • Eine Versammlung wird regelmäßig durch die Hausverwaltung oder den Verwaltungs-Beiratsvorsitzenden bzw. durch seine Vertretung einberufen.
  • Ein einzelner Eigentümer kann von den übrigen Eigentümern per Beschluss dazu ermächtigt werden die Einladung auszusprechen.
  • Eine Inanspruchnahme von gerichtlicher Hilfe ist notwendig, wenn nur eine Minderheit der Eigentümer eine Versammlung einberufen möchte und die zur Einladung Berechtigten dies verweigern.

Die Einladung von C und D wurde eigenmächtig ausgesprochen und ist somit grundsätzlich nicht zulässig.
Trotzdem ergibt sich daraus hier kein Anfechtungsgrund, da sich der Beschlussmangel nicht auf das Abstimmungsergebnis auswirkt.
Die Abstimmung wäre nicht anders ausgefallen, wenn C und D eine gerichtliche Ermächtigung zur Einladung oder eine Verurteilung von A und B einer Einladung zuzustimmen oder an ihr mitzuwirken, erwirkt hätten.
C und D stehen insgesamt zwei Stimmen zu, somit haben sie in jedem Fall die Mehrheit, da A und B gemeinsam nur eine Stimme haben (BGH 20.11.2020 – V ZR 64/20).

Unter welchen Voraussetzungen ist die Ladung zu einer Versammlung ordnungsgemäß erfolgt?

  • Mitglieder einer WEG wollten einen Beschluss mit der Begründung anfechten, dass sie die Einladung zur Versammlung nicht oder nicht rechtzeitig erreicht habe und beriefen sich auf einen Einberufungsmangel.
  • Die beklagten Wohnungseigentümer entgegneten, dass es nach der Gemeinschaftsordnung bei einer ordnungsgemäßen Ladung nur auf die rechtzeitige Absendung ankomme.
  • In der Gemeinschaftsordnung war folgende Regelung zu finden: „Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist.“

Mit Schreiben vom 4.9.2015 hatte die Verwalterin zu einer Eigentümerversammlung am 25.9.2015 eingeladen. Auf der Versammlung beschlossen die Wohnungseigentümer die Wiederbestellung der Verwalterin (BGH 20.11.2020 – V ZR 196/19).

Welches Kriterium ist für eine fristwahrende Ladung ausschlaggebend?

  • Der Zugang bei den jeweiligen Wohnungseigentümern ist maßgeblich. Zwei Wochen vor der Versammlung muss die Einladung zugegangen sein (§ 24 Abs. 4 S. 2 WEG).
  • Wenn die Ladung einzelnen Eigentümern aufgrund von einem Versehen bei der Post nicht zugeht, lässt sich eine Anfechtung nur darauf stützen, wenn sich dieser Umstand auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt haben könnte.
  • Der Zugang der Ladung ist nur relevant, wenn der jeweilige Eigentümer seine Adresse rechtzeitig mitgeteilt hat (BGH 20.11.2020 – V ZR 196/19).

Kann die Gemeinschaftsordnung eine abweichende Regelung enthalten?

  • Abweichende Regelungen sind in der Gemeinschaftsordnung grundsätzlich zulässig.
  • Die Klauseln dürfen jedoch nicht in schwerwiegender Weise in das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht der Eigentümer eingreifen.

Ladung ist ordnungsgemäß durch den Zeitpunkt der Absendung
Im konkreten Fall legte die Gemeinschaftsordnung fest, dass nicht der Zugang, sondern der Zeitpunkt der Absendung der Einladung ausschlaggebend ist, um die Ladung als ordnungsgemäß bezeichnen zu können.

  • Das Gericht urteilte, dass die Klausel nicht in schwerwiegender Weise in das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht der Eigentümer eingreift, da die Rechte von Eigentümern, deren Ladung trotz rechtzeitiger Absendung auf dem Postweg verloren geht, durch die Möglichkeit einer Beschlussanfechtung hinreichend geschützt seien.
  • Die gesetzliche Regelung, die auf den Zugang der Einladung abstellt, verlange von dem Verwalter, wenn er sich absichern möchte, dass die Einladungen per Einschreiben oder per Boten versendet werden.
  • Die Gesamtheit der Wohnungseigentümer habe somit ein gewichtiges Interesse daran, die Ladung zu Eigentümerversammlungen durch eine abweichende Regelung zu vereinfachen.

Der BGH verwies die Sache an das zuständige Landgericht zurück, um zu prüfen, ob die Ladungen rechtzeitig versendet wurden (BGH 20.11.2020 – V ZR 196/19).

Muss der Mietvertrag den anderen Mitgliedern der WEG vorgelegt werden, um ihre Zustimmung zur Vermietung einer Eigentumswohnung zu erhalten?

Vor dem BGH klagte ein Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die WEG. Der Wohnungseigentümer plante seine Wohnung an eine Familie mit vier Kindern im Alter zwischen zwei und acht Jahren zu vermieten.
Die restlichen Mitglieder der WEG wurden darüber im Juni 2015 informiert. Die anderen Eigentümer verlangten daraufhin den Mietvertragsentwurf, den der Kläger nicht herausgeben wollte. Das Gebäude umfasst drei Einheiten. Nach der Teilungserklärung dienen die Einheiten zu Wohnzwecken.

  • In dieser wurde festgelegt, dass die Vermietung einer Wohnung der schriftlichen Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf, die nur aus wichtigem Grund versagt werden kann.

In dem Zeitraum zwischen dem 19.6.2015 und dem 31.10.2016 überließ der Kläger der Familie die Wohnung unentgeltlich, da die anderen WEG-Mitglieder der Vermietung nicht zustimmen wollten. Er klagte vor Gericht auf Erteilung der Zustimmung durch die anderen Eigentümer (BGH 25.11.2020 – V ZR 300/18).

Dürfen die WEG-Mitglieder ihre Zustimmung zur Vermietung verweigern?

  • Die Wohnungseigentümer können ihre Zustimmung zur Veräußerung oder Vermietung einer Wohnung davon abhängig machen, ob ihnen wichtige Informationen zugänglich gemacht werden.
  • Zu den zugänglich zu machenden Informationen und Unterlagen gehören Angaben zu Namen, Beruf, Familienstand, Wohnanschrift des Mietinteressenten und zur Zahl der Personen, die mit ihm einziehen sollen.
  • Ein wichtiger Grund, aus dem die Zustimmung zur Vermietung oder Veräußerung verweigert werden kann, liegt zum Beispiel vor, wenn berechtigte Zweifel daran bestehen, dass sich der vorgesehene Erwerber oder Mieter in die Gemeinschaft einordnen wird oder zu befürchten ist, dass er sich nicht an die geltenden Regeln wie die Hausordnung halten wird.
  • Die Nichtvorlage des Miet- oder Erwerbsvertrages stellt jedoch keinen wichtigen Grund dar, der eine Verweigerung der Zustimmung rechtfertigen könnte.

Mietvertrag irrelevant für die Frage des UMgangs mit der WEG
Der Kläger hatte den anderen Wohnungseigentümern alle notwendigen Informationen über die zukünftigen Mieter zukommen lassen. Die Vorlage des Mietvertrages war aus Sicht des BGHs nicht notwendig.
Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass der Vertrag in der Regel keine Informationen darüber enthält, ob sich der Mieter den Regeln der WEG tatsächlich entziehen wird.
Der Vermieter kann dem Mieter vertraglich Rechte einräumen, die über seine Befugnisse als Wohnungseigentümer hinausgehen. Seine Verpflichtungen gegenüber den anderen Wohnungseigentümern bleiben jedoch bestehen (BGH 25.11.2020 – V ZR 300/18)

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Betriebskostenabrechnung bei extrem hohen Heizkosten – Was müssen Vermieter beachten?

Die jährliche Betriebskostenabrechnung kann schnell zu Unstimmigkeiten mit dem Mieter führen. Häufig ist den Vermietern nicht klar, ob sie die Abrechnung offenlegen und inwieweit sie die Daten der anderen Mieter schützen müssen.

Was müssen Vermieter wissen über Betriebskostennachzahlungen?

Der Mieter muss für die Nachzahlung der Nebenkosten eine Frist von 30 Tagen einhalten. Der Vermieter kann bei deren Verstreichen mahnen, Einsicht in die Kostenaufstellung geben, Ratenzahlung erlauben, klagen  oder – wenn die Verzögerung der Betriebskostennachzahlung grundlos oder selbstverschuldet durch den Mieter ist – den Mietvertrag kündigen.

  • Aufgrund der aktuellen BGH Urteile ist jedenfalls Vorsicht geboten.

Der Fall „Hohe Heizkosten“

Im konkreten Fall sollten die Mieter einer 94 m² großen Dreizimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus eine Nachzahlung von mehr als 5.000,00 € auf die Heizkosten leisten. Die Mieter verweigerten die Zahlung der Nachforderung und verlangten von Ihrem Vermieter, Ihnen zu Kontrollzwecken auch die Verbrauchswerte der Nachbarn zu übermitteln. Der Vermieter verweigerte die Herausgabe der Daten und klagte auf Zahlung der Heizkosten (BGH VIII ZR 189/17).

Welche Pflichten treffen den Vermieter, wenn der Mieter der Betriebskostenabrechnung widerspricht?

  • Der Vermieter ist zur richtigen Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten verpflichtet.
  • Bei einem Widerspruch des Mieters muss der Vermieter die Korrektheit der Abrechnung darlegen und beweisen.
  • Laut BGH ist ein schlichter Widerspruch des Mieters dafür ausreichend. Es bedarf keiner ausführlichen Begründung.

Darf der Mieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen verlangen?

Der BGH hat die Rechte der Mieter in diesem Punkt ausdrücklich gestärkt.

  • Der Vermieter muss dem Mieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen gewähren!
  • Dem Mieter ist die Einsicht schon zu gewähren, wenn er die Abrechnung lediglich kontrollieren möchte. Besondere Gründe muss der Mieter nicht vorbringen!
  • Der Vermieter kann die Einsicht zum Schutz der Daten der anderen Mieter nicht verweigern.

Fehlende Begründung oder fehlende Informationen durch den Mieter führen zu einer Klageabweisung

Der BGH hat im konkreten Fall das Begehren der Mieterin abgelehnt. Sie habe weder eine ausreichende Begründung vorgelegt noch eine Vermessung der Wohnung vorgenommen (BGH VIII ZR 181/16).

Was passiert, wenn der Vermieter die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen verweigert?

So lange dem Mieter die Einsicht in die Unterlagen verweigert wird, kann er die Nachzahlung verweigern (BGH VIII ZR 189/17)

Rechtsanwältin
Annette Neuerburg

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für Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht

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NP Neuerburg | Peters Chemnitz

Wir helfen außerdem bei diesen Themen:

Recht des Wohnungseigentums

Lesetipp:
Die schwarzen Rechts-Vokabeln finden Sie im Text links erklärt:

AGB
Allgemeine Geschäftsbedingungen
Anspruch
Berliner Modell
Beschlagnahme
Beweislast
Bürgschaft
Darlegungslast
Eigenbedarf
Eigentümer der Immobilie
Eigentümergemeinschaft
Eigentümerversammlung
Eigentumsaufgabe
Eigentumswohnung
Eintrag ins Grundbuch
Fahrlässigkeit
Gefährdungshaftung
Geräuschbelästigung
Geschäftsraummietvertrag
Grundbuch
Grundstücks-Kaufvertrag
Haftung
Immobilienhandel
Immobilien-Kaufvertrag
Immobilienverkauf durch den Makler
Mängelrüge
Mietnomaden
Räumung
Sachverständigen-Gutachten
Verkehrswert der Immobilie
Verwertung der Immobilie
Wert der Immobilie
Zwangsversteigerung der Immobilie
Zwangsversteigerung der Wohnung

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Handy am Steuer – muss eindeutig sein

Handy am Steuer – muss eindeutig sein! Wenn es im Verkehr zu Staus kommt oder man wieder einmal länger vor einer roten Ampel wartet, ist der Blick auf das Handy nicht weit. Wer sein Handy im Straßenverkehr benutzt, riskiert allerdings schnell ein Bußgeld.

Abmahnung und Kündigung wegen Kundenfeindlichkeit

Abmahnung und Kündigung wegen Kundenfeindlichkeit wegen „geschäftsschädigenden Verhaltens“ nach negativen Kundenbewertungen sind rechtlich schwierig.

Sexgeräusche führen zur Mietvertrags-Kündigung

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Sexgeräusche und quietschende Liebesschaukel in der Wohnung führen zur Mietvertrags-Kündigung.

Mindestlohn – gilt er für alle Branchen gleich?

Mindestlohn – gilt er für alle Branchen gleich? Laut der Empfehlung der Mindestlohnkommission könnte der gesetzliche Mindestlohn 2021/2022 um 11,8% steigen. Vierstufige Steigerung geplant.

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Feiertag für Wohnungseigentümer und Verwalter?

Das Wohnungseigentümergesetz (WEG) soll nach 70 Jahren modernisiert werden. 10 Fragen dazu:

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Wird Eigentum entwertet? Werden Wohnungseigentümer entmachtet?

Durch das neue Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz WEMoG will alle Bereiche des WEG umfassend modernisieren.
Die Rechtslage soll moderner und transparenter werden.

  • Das Gesetz gibt es vorläufig nur als Entwurf. Doch kritische Stimmen werden lauter.

Eins ist klar – das WEMoG führt zu grundlegenden Änderungen – ob das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz ein Fluch oder Segen ist, wird heftig diskutiert.

Das müssen Wohnungseigentümer schon jetzt wissen:

1. Wann tritt das WEMoG in Kraft?

Vom Bundeskabinett beschlossen wurde die WEG-Reform bereits im Frühjahr 2020.
Wann genau das Modernisierungsgesetz in Kraft tritt, ist jedoch unklar.

  • Richter Dr. Oliver Elzer, u.a. Autor in Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz vermutet, dass das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz schon zu Beginn des Wahljahrs 2021 in Kraft treten könnte.

2. Die neue Rolle des Immobilienverwalters – müssen Eigentümer um ihre Rechte bangen?

Ein äußerst kontroverses Thema ist die Position des Verwalters.
Die Rechte des Verwalters ändern sich gravierend.
Doch was bedeutet das für die Eigentümer? Werden sie entmachtet?

  • Einen abschließenden Katalog von Rechten und Pflichten des Verwalters wird es nicht mehr geben!
  • Die Reform soll bezwecken, dass der Verwalter eigenverantwortlich handelt.
  • Verträge werden vom Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossen.
  • Die Wohnungseigentümer werden Vertragspartner dieser Verträge.

3. Die Eigentümer behalten gegenüber dem Verwalter weiterhin die Kontrolle!

  • Eigentümer haben ein Einsichtsrecht in alle relevanten Verwaltungsunterlagen.
  • Verwalter müssen künftig einen jährlichen Vermögensbericht erstellen.
  • Verwalter-Entscheidungen können von der Zustimmung der Verwaltungsbeiräte abhängig gemacht werden.
  • Verwaltungsbeiräte sind an keine Mindestgröße gebunden.

4. Fragwürdige Aufwertung der Rolle des Verwalters

Kritik äußert unter anderem der Vorsitzende des Ausschusses Miet- und Wohnrecht im Deutschen Anwaltverein, Michael Drasdo. Die Rolle des Verwalters werde aufgewertet, ohne dass sichergestellt sei, dass die erforderlichen Qualifikationen für das Amt vorhanden oder nachgewiesen werden.
Auch das Bundeswirtschaftsministerium (CDU) bemängelt die nicht vorhandenen Regulierungen und fordert einen Sachkundenachweis.

5. Wie können sich Eigentümer vom Verwalter lossagen?

Das WEMoG sieht vor, dass…

  • die Wohnungseigentümer dem Verwalter sämtliche Rechte entziehen können
  • die Wohnungseigentümer Verwalter, ohne die Angabe eines wichtigen Grundes, abbestellen können

6. Welche Neuerungen betreffen Eigentümerversammlungen?

Die Eigentümerversammlung und der Erlass von Beschlüssen werden in Zukunft auch online stattfinden können. Eine große Erleichterung, gerade in Zeiten von Covid-19!

  • Die Ladungsfrist verlängert sich von 2 auf 4 Wochen.
  • Außerordentliche Versammlungen können in Textform oder per E-Mail einberufen werden.
  • Eigentümerversammlungen sollen online stattfinden können.
  • Beschlüsse sind an keine bestimmte Teilnehmerzahl gebunden und können auch online erlassen werden.
  • Für die Beschlussfassung reicht die anstatt der qualifizierten Mehrheit nun eine einfache Mehrheit.

Kritische Stimmen befürchten, dass durch die einfache Mehrheit bei der Beschlussfassung finanzschwächere Eigentümer gegenüber großen Investoren benachteiligt werden könnten.
Wie sich die Regelungen in der Praxis gestalten, bleibt abzuwarten.

7. Was gilt für bauliche Maßnahmen?

Schon jetzt haben Eigentümer einen Anspruch auf

  • Barrierefreien Um- und Ausbau
  • Maßnahmen zum Einbruchschutz
  • Einbau einer Lademöglichkeit für das Elektrofahrzeug

Mit der Reform kommt ein Anspruch auf Schaffung eines Glasfaseranschlusses bis in die Eigentumswohnung hinzu.

8. Wer trägt die Kosten für bauliche Maßnahmen?

Die Kosten für die baulichen Maßnahmen trägt der jeweilige Eigentümer.

  • Grundlegende Umgestaltungen und unbillige Benachteiligungen müssen nicht akzeptiert werden!
  • Die Kosten tragen nur diejenigen, die für die Baumaßnahme gestimmt haben.
  • Wenn die Maßnahme allen Eigentümern Vorteile bringt, können die Kosten auf alle Eigentümer verteilt werden.

Info: Die Kostenübernahme ist nicht frei von Kritik!
Kritiker bemängeln, dass die Kostenübernahme nicht weitreichend genug geregelt sei.
Zwar würde die Reform z. B. eine Kostenregelung für Elektroladestationen enthalten, wer die Kosten für die notwendigen Leitung zu tragen habe, stehe jedoch in den Sternen.

9. Haben auch Mieter einen Anspruch auf bauliche Maßnahmen?

Auch Mieter haben einen Anspruch auf die baulichen Maßnahmen. In diesem Fall haben sie die Kosten zu tragen.

10. Wer haftet, wenn etwas schiefläuft?

  • Der unentgeltlich tätige Verwaltungsbeirat haftet nur für grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz.
  • Der Verwalter haftet nicht!
  • Die Eigentümergemeinschaft haftet, da der Verwalter in ihrem Namen Verträge abschließt, als Träger der Verwaltung.
  • Eigentümer können bei Verstößen gegen die Gemeinschaftsordnung zu Vertragsstrafen verpflichtet werden.
  • Eine entsprechende Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft muss jedoch getroffen worden sein.

Fazit:

Bis jetzt ist nicht klar, ob die Kritik zu Nachbesserungen am Gesetzestext  führen wird.
Fest steht, dass das WEMoG für Eigentümergemeinschaften manches erleichtern könnte.
Wie sich die Regelungen in der Praxis auswirken, bleibt abzuwarten.

Rechtsanwältin
Annette Neuerburg

Ihre Fachanwältin in Chemnitz
für Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht

Sofort Kontakt:

Telefon:  +49 371 909872-11
Frau Kristin Schwotzer hilft ihnen weiter.
Email: info@neuerburg-peters.de

NP Neuerburg | Peters Chemnitz

Wir helfen außerdem bei diesen Themen:

Recht des Wohnungseigentums

Lesetipp:
Die schwarzen Rechts-Vokabeln finden Sie im Text links erklärt:

AGB
Allgemeine Geschäftsbedingungen
Anhörung
Anspruch
Berliner Modell
Beschlagnahme
Beweislast
Bürgschaft
Darlegungslast
Eigenbedarf
Eigentümer der Immobilie
Eigentümergemeinschaft
Eigentümerversammlung
Eigentumsaufgabe
Eigentumswohnung
Eintrag ins Grundbuch
Fahrlässigkeit
Gefährdungshaftung
Geräuschbelästigung
Geschäftsraummietvertrag
Grundbuch
Grundstücks-Kaufvertrag
Haftung
Immobilienhandel
Immobilien-Kaufvertrag
Immobilienverkauf durch den Makler
Mängelrüge
Mietnomaden
Räumung
Sachverständigen-Gutachten
Verkehrswert der Immobilie
Verwertung der Immobilie
Wert der Immobilie
Zwangsversteigerung der Immobilie
Zwangsversteigerung der Wohnung

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Unbegleitete Probefahrten als Risiko für Autohändler

Unbegleitete Probefahrten stellen ein hohes Risiko für Autohändler dar. Nach dem brandneuen BGH-Urteil sollten Autohändler jedoch genau überlegen, bevor sie einer unbegleiteten Probefahrt zustimmen.

Sie erben demnächst eine Immobilie?

Sparen Sie Geld, Zeit und Energie durch die korrekte Vorgehensweise.

Suchen Sie hier Ihr Stichwort:

Immobilienerben begegnen vielen neuen Herausforderungen.

Diese können teilweise kompliziert und kostspielig werden.
Wenn Sie die folgenden Aspekte beachten, können sie Geld und Zeit sparen und Risiko minimieren.

Sparen beim Grundbucheintrag

Wer eine Immobilie erbt, sollte sich schnellstmöglich in das Grundbuch eintragen lassen.

Was ist ein Grundbuch?
Im Grundbuch stehen alle Informationen über ein Grundstück, eine Immobilie oder ein Flurstück. Das bedeutet, dass auch Sie als neuer Eigentümer in dieses Grundbuch eingetragen werden müssen.
Sie sparen viel Geld, wenn Sie sich im ersten Jahr nach Erhalt des Erbscheines im Grundbuch als neuer Eigentümer eintragen lassen.

  • Die Änderung im Grundbuch ist, bei vorliegendem Erbschein, ein Jahr lang gebührenfrei.

Immobilien bedeuten Verantwortung, Risiko und Herausforderung

Ein Immobilienerbe erbt mit der Immobilie auch neue Verantwortung.
Als Immobilienerbe übernehmen Sie die Verantwortung dafür, dass keine Gefahr von der Immobilie ausgeht und niemand zu einem Schaden kommt.
Folgende Fragen müssen Sie klären: Sind

  • die Wartungsarbeiten erledigt?
  • die Heizungen funktionstüchtig?
  • Nachbargrundstücke, aufgrund von beispielsweise überhängenden Ästen von Bäumen, beeinträchtigt?
  • die Gehwege gepflegt?
  • die Gehwege im Winter von Schnee und Glatteis befreit?

Finanzierung der Immobilie

Um Kosten von vornherein realistisch einzuschätzen, sollten Sie vorab die Kosten für den Unterhalt der Immobilie kalkulieren. Das betrifft sämtliche sog. Betriebskosten wie z. B.

  • Grundsteuer und Versicherungsbeiträge
  • Strom, Heizung, Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Verwaltung und Hausmeister

Energieausweis bei Modernisierung, Vermietung oder Verkauf des Objekts

Für Modernisierung, Vermietung oder Verkauf der Immobilie ist i. d. R. ein sog. bedarfsorientierter Energieausweis notwendig.
Ein Energieausweis enthält zum einen Daten zu den anfallenden Energiekosten und zum anderen Vorschläge für Modernisierungsmaßnahmen.

  • Zudem ist gesetzlich vorgeschrieben, dass bei einer Vermietung oder einem Verkauf einen Energieausweis vorzulegen ist.

Rechtsanwältin
Annette Neuerburg

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für Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht

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Frau Kristin Schwotzer hilft ihnen weiter.
Email: info@neuerburg-peters.de

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BGH: Die Nutzung von Hobbyräumen – egal durch wen – zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken ist nicht gestattet, wenn sie die Anlage um eine weitere Wohneinheit vergrößert.

Sonderumlage zur Finanzierung einer Anfechtungsklage?

Wenn eine Sonderumlage zur Finanzierung einer Anfechtungsklage zu hoch oder überflüssig ist, kann sie ohne weiteres mit der nächsten Jahresabrechnung abgerechnet und zurückgezahlt werden.

Einseitige Regelung der Arbeitszeit

Flexibilität ist für Arbeitgeber das A und O. Gerade bei einer hohen oder sehr niedrigen Auftragslage wäre es für Unternehmer optimal, wenn sie die Arbeitszeiten ihrer Mitarbeiter nach Bedarf verkürzen oder verlängern könnten.

Attrappen von Videokameras installiert – Grundrechte verletzt?

Attrappen von Videokameras beeinträchtigten die Persönlichkeitsrechte und die Handlungsfreiheit des Mieters und seiner Besucher. Manche Gerichte sagen: „Es kommt darauf an.“

Gerichte bekämpfen die Schwarzarbeit rigoros

Schwarzarbeit wird auch „Schattenwirtschaft“ genannt; die genauen Zahlen liegen, wie der Name schon sagt, im Dunkeln, aber so gut wie jeder Deutsche ist damit schon einmal in Berührung gekommen.

Zigarettenrauch im Treppenhaus als Kündigungsgrund?

Darf der Vermieter einen Mietvertrag wegen Störung des Hausfriedens kündigen, wenn es durch Zigarettenrauch aus der Mieterwohnung im Treppenhaus zu Geruchsbelästigungen kommt?

Sind Bußgeldzahlungen steuerpflichtiger Arbeitslohn?

Unternehmen übernehmen häufig die während der Arbeitszeiten angefallenen Bußgelder ihrer Angestellten, damit Arbeitnehmer unkompliziert ihrer Arbeit nachgehen können und nicht mit Bußgeldern aufgehalten werden.

Abmahnung und Kündigung wegen Kundenfeindlichkeit

Abmahnung und Kündigung wegen Kundenfeindlichkeit wegen „geschäftsschädigenden Verhaltens“ nach negativen Kundenbewertungen sind rechtlich schwierig.

Bußgelder aufgrund von Geschwindigkeitsüberschreitungen

Bußgelder aufgrund von Geschwindigkeitsüberschreitungen sind eine ärgerliche Angelegenheit. Geschwindigkeitsmessungen rechtmäßig? Sind Art der Messung und konkretes Verfahren überhaupt zulässig?

Vermieter muss nicht alle Anforderungen der EnEV erfüllen

Der Vermieter muss nicht alle Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) in einem Altbau erfüllen. Der Vermieter schuldet den Standard zur Bauzeit und muss Mietminderung nicht fürchten.

Grundstückseigentümer Chemnitz: Ausgleichsbeträge Sanierungsgebiet

Grundstückseigentümer in Chemnitz: In Sanierungsgebieten steigen Ausgleichsbeträge.
Das hat erhebliche Folgen für Haus- und Grundstückseigentümer.

Sexgeräusche führen zur Mietvertrags-Kündigung

Geräuschintensives Liebesleben, Nachtruhe und Mietvertrag
Sexgeräusche und quietschende Liebesschaukel in der Wohnung führen zur Mietvertrags-Kündigung.

Gutachterkosten nach einem Verkehrsunfall

Autounfälle sind eine unangenehme Angelegenheit, die häufig die Einholung eines Sachverständigengutachtens nötig macht. Nun könnte alles geklärt sein, aber die Übernahme der Sachverständigenrechnung kann auch Probleme machen!

Kündigung wegen Sitzstreiks einer Abteilungsleiterin

Personen in leitenden Funktionen äußern Kritik an ihrem Arbeitgeber oder gehen sogar noch weiter? Im vorliegenden Fall hat sich das Landesarbeitsgericht mit dem Sitzstreik einer Abteilungsleiterin befasst.

Müssen Grundstückseigentümer in Chemnitz Ausgleichsbeträge im Sanierungsgebiet zahlen?

 

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Die Stadt Chemnitz legte Sanierungsgebiete durch Satzung fest

Zunächst hat die Stadt Chemnitz für verschiedene Gebiete eine förmliche Sanierungssatzung erlassen. Darin wurde das Sanierungsgebiet in seiner jeweiligen räumlichen Ausdehnung festgelegt (§ 142 BauGB).
Danach führte sie Sanierungsmaßnahmen durch, wie z. B. der Abriss von Gebäuden, die Verlagerung oder Änderung von Betrieben, Neuaufteilung von Grundstücken u. ä.

  • Der Fall:
    In diesem Fall hatten Chemnitzer Grunstücksbesitzer einen Großteil dieser Maßnahmen in den Sanierungsgebieten selbst erbracht.

Grundstücksbesitzer müssen nun Ausgleichsbeträge an die Kommune für Sanierungen zahlen, die sie selbst durchgeführt haben.

Dies ist schwer verständlich und für alle Nichtjuristen ungerecht.
Erwarten würde der Grunstücksbesitzer umgekehrt, von der Kommune Geld zu erhalten, weil ein Großteil dieser Maßnahmen in den Sanierungsgebieten von den Grundstückseigentümern erbracht wurde.

  • Dennoch ist die Stadt Chemnitz grundsätzlich verpflichtet, die Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB zu erheben.

Was sind die Voraussetzungen?

1. Es lag ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet vor,
2. Die jeweilige Sanierungssatzung wurde gemäß § 162 BauGB aufgehoben,
3. Die Bodenwerte der Grundstücke im Sanierungsgebiet haben sich erhöht.
4. Es besteht ein Zusammenhang zwischen der Sanierung und der Bodenwerterhöhung des Grundstücks.

Wie hoch sind die Ausgleichsbeträge?

Nach § 154 Abs. 1 BauGB hat der Eigentümer eines in einem förmlichen Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks denjenigen Geldbetrag zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht.

  • Der (mutmaßliche) Bodenwert, den das Grundstück ohne Durchführung der Sanierungsmaßnahmen hätte, muss mit dem Wert, den das Grundstück nach Abschluss dieser Maßnahmen hat, verglichen werden.
  • Da der Wert ohne Sanierung nicht ohne weiteres festgestellt werden kann, kann die Stadt eine Berechnung vornehmen.
  • Dabei ist nach Auffassung des OVG Bautzen jede Berechnungsmethode zulässig, mit der die Bodenwerterhöhung (und damit den Ausgleichsbetrag) nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert ermittelt werden kann (OVG Bautzen, Beschl. vom 05.03.2009, 1 A 374/08).

Kann der Grundstückseigentümer verlangen, dass der Ausgleichsbetrag zu reduzieren ist?

Unter Umständen hat der Eigentümer Anspruch auf Herabsetzung, z. B. bei zulässigen Eigenmaßnahmen des Grundstückseigentümers, die zu einer Werterhöhung geführt haben. Zu berücksichtigen sind die §§ 26 und 28 WertVO.

Was kann ein Grundstückeigentümer tun?

Jeder Grundstückseigentümer, der einen Bescheid erhält, in dem Ausgleichsbeträge festgesetzt werden, hat das Recht, diesen prüfen zu lassen.
Er muss rechtzeitig Widerspruch einlegen.
Eine entsprechende Belehrung muss dem Bescheid beigefügt sein.
Allerdings hat der Widerspruch keine aufschiebende Wirkung. Die Zahlungspflicht bleibt im Zweifel zunächst bestehen, und es fallen bei Überschreiten des festgelegten Zahlungsziels Säumniszuschläge an.

  • Wir stellen für unsere Mandanten zunächst einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung.

Rechtsanwältin
Annette Neuerburg

Ihre Fachanwältin in Chemnitz
für Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht

Sofort Kontakt:

Telefon:  +49 371 909872-11
Frau Kristin Schwotzer hilft ihnen weiter.
Email: info@neuerburg-peters.de

NP Neuerburg | Peters Chemnitz

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Recht des Wohnungseigentums

Lesetipp:
Die schwarzen Rechts-Vokabeln finden Sie im Text links erklärt:

AGB
Allgemeine Geschäftsbedingungen
Anspruch
Berliner Modell
Beschlagnahme
Beweislast
Bürgschaft
Darlegungslast
Eigenbedarf
Eigentümer der Immobilie
Eigentümergemeinschaft
Eigentümerversammlung
Eigentumsaufgabe
Eigentumswohnung
Eintrag ins Grundbuch
Fahrlässigkeit
Gefährdungshaftung
Geräuschbelästigung
Geschäftsraummietvertrag
Grundbuch
Grundstücks-Kaufvertrag
Haftung
Immobilienhandel
Immobilien-Kaufvertrag
Immobilienverkauf durch den Makler
Mängelrüge
Mietnomaden
Räumung
Sachverständigen-Gutachten
Verkehrswert der Immobilie
Verwertung der Immobilie
Wert der Immobilie
Zwangsversteigerung der Immobilie
Zwangsversteigerung der Wohnung

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Sexgeräusche führen zur Mietvertrags-Kündigung

Geräuschintensives Liebesleben, Nachtruhe und Mietvertrag
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Urlaubsabgeltung für Beamte nur bei Krankheit

Wenn ein Beamtenverhältnis beendet wird, muss geklärt werden, inwieweit noch Urlaubsansprüche bestehen und ob eine Abgeltung dieser Ansprüche in Betracht kommt. In der Vergangenheit kam es in diesem Zusammenhang häufig zu Unstimmigkeiten.

Antrag auf Elternzeit beim Arbeitgeber

Antrag auf Elternzeit beim Arbeitgeber – Auch Arbeitnehmer in Elternzeit sind Belastungen ausgesetzt, die an den Nerven zerren können. Allerdings sind ihre Belastungen auf die Kinderbetreuung und nicht auf Arbeit im Unternehmen zurückzuführen.

Zweckwidrige Nutzung einer Eigentumswohnung

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Ansprüche des Mieters nach einem Wohnungsbrand

Schadenreparatur durch die Vermieterin kann der Mieter auch dann verlangen, wenn der Mieter fahrlässig einen Brand verursacht hat.
Mieter kann u.U. sogar berechtigt eine Mietkürzung vornehmen.

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Schadenersatzanspruch bei Kündigung wegen Krankheit? Eine körperlich anstrengende Tätigkeit, aber auch das immer höher werdenden Renteneinstiegsalter können dazu führen, dass Arbeitnehmer ihre Jobs nicht mehr ausüben können.

Rechtsmissbrauch des Vermieters bei Eigenbedarfskündigung

Rechtsmissbrauch des Vermieters bei einer Eigenbedarfskündigung?
Liegt Eigenbedarf vor oder nicht, wenn das Kind nach einem Jahr aus dem Ausland zurückkehrt?

Wer kann die Sanierung des gemeinschaftlichen Wohn-Eigentums verlangen?

Ihre Fachanwältin für WEG – Recht in Sachsen informiert

Was kann ein Einzelner Eigentümer von der Gemeinschaft verlangen?

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein einzelner Eigentümer von den anderen Wohnungseigentümern die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, sofern diese zwingend erforderlich ist.
In dem entschiedenen Fall handelte es sich zunächst aus zwei Einheiten im Erd- und Dachgeschoss eines Hauses. Die Kellerräume wurden nachträglich ausgebaut. Diese bildeten seit einer Teilungserklärung aus dem Jahre 1996 eine dritte Sondereigentumseinheit.

Die Beklagten sind die jetzigen Eigentümer der Wohnungen im Erd- und Dachgeschoss.

Die Klägerin erwarb die im Keller gelegene Wohnung im Jahr 2002.
Die Wohnung hat seit dem Jahr 2008 einen erheblichen Feuchtigkeitsschaden und ist inzwischen unbewohnbar.

Planungsfehler

Ursache sind in erster Linie Planungsfehler bei dem Umbau der Keller- in Wohnräume und damit verbundene Baumängel, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen.
Das Amtsgericht hat die Beklagten auf Antrag der Klägerin verurteilt, der anteiligen Aufbringung der Kosten für die Sanierung der Kellergeschosswohnung durch die Wohnungseigentümer und der Bildung einer dazu notwendigen Sonderumlage von rund 54.500 € zuzustimmen sowie Schadensersatz aufgrund der verzögerten Renovierung der Kellergeschosswohnung zu zahlen.

Miteigentümer können die Zustimmung zur anteiligen Kostentragung verlangen.

Das gilt auch für die Bildung einer Sonderumlage.
Nach Auffassung des BGH hat jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Grundsätzlich haben die Wohnungseigentümer einen Gestaltungsspielraum; sie müssen bei ihren Entscheidungen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und ggf. auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen.
Daher ist die Eigentümergemeinschaft berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen zurückzustellen.

Dies gilt nur, wenn die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist.

Hier war die Wohnung infolge sanierungsbedürftiger Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum unbewohnbar.
In einem solchen Fall ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum.

Die notwendige Erhaltung der Wohnungseigentumsanlage geht vor.

Außerdem ist die Interessenlage der Klägerin zu berücksichtigen.
Diese müsste die Lasten ihres Wohnungseigentums tragen, obwohl sie es dauerhaft nicht nutzen kann.
Es kommt daher nicht darauf an, dass die Sanierung des Gemeinschaftseigentums im Wesentlichen dazu dient, die Kellergeschosswohnung wieder bewohnbar zu machen.

Alle Eigentümer müssen sich an den Kosten der Sanierung beteiligen.

Bezüglich etwaiger Schadensersatzansprüche hat der V. Zivilsenat entschieden, dass eine Ersatzpflicht für Schäden an dem Sondereigentum in Betracht kommt, die durch das Unterlassen der gebotenen Beschlussfassung entstanden sind.
Die Haftung könne diejenigen Wohnungseigentümer treffen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben, so der BGH.

Rechtsanwältin
Annette Neuerburg

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für Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht

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Frau Kristin Schwotzer hilft ihnen weiter.
Email: info@neuerburg-peters.de

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Recht des Wohnungseigentums

Lesetipp:
Die schwarzen Rechts-Vokabeln finden Sie im Text links erklärt:

AGB
Allgemeine Geschäftsbedingungen
Anhörung
Anspruch
Berliner Modell
Beschlagnahme
Beweislast
Bürgschaft
Darlegungslast
Eigenbedarf
Eigentümer der Immobilie
Eigentümergemeinschaft
Eigentümerversammlung
Eigentumsaufgabe
Eigentumswohnung
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Fahrlässigkeit
Gefährdungshaftung
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Geschäftsraummietvertrag
Grundbuch
Grundstücks-Kaufvertrag
Haftung
Immobilie geerbt
Immobilienhandel
Immobilien-Kaufvertrag
Immobilienverkauf durch den Makler
Mängelrüge
Mietnomaden
Räumung
Sachverständigen-Gutachten
Verkehrswert der Immobilie
Verwertung der Immobilie
Wert der Immobilie
Zwangsversteigerung der Immobilie
Zwangsversteigerung der Wohnung

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  • Immobilien und WEG-Recht
  • Verkehrsrecht

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Sind Reisezeiten Arbeitszeiten?

Sind Reisezeiten Arbeitszeiten? Geschäftsreisen sind mittlerweile in vielen Berufsfeldern unerlässlich. Allerdings kann es bei der Vergütung von Reisekosten zu Unstimmigkeiten zwischen Arbeitnehmern und Arbeitgebern kommen.

Wohnflächenberechnung: Ist Terrasse Teil der Wohnfläche?

Wohnflächenabweichung ist Mietmangel, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10% nach unten abweicht. Gehört die Terrasse dazu?

Der Vermieter muss nicht alle Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllen.

 

Vermieter im Vorteil: Er muss nicht alle Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllen.

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) enthält umfassende Regelungen zur Energieeffizienz von Immobilien.
Häufig kommt es zu Problemen, wenn sich Mieter, im Rahmen einer Mietzinsminderung, auf die EnEV berufen.

In diesem Beitrag klären wir alle Fragen zu den Auswirkungen der EnEV auf das Mieter-Vermieter-Verhältnis.

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Was regelt die EnEV?

In der Energiesparverordnung (EnEV) werden Energiesparmaßnahmen für Immobilien geregelt. Die EnEV enthält unter anderem Vorschriften zum Energieausweis und der Fassadendämmung eines Hauses.

Der Vermieter muss nicht alle Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllen

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) enthält umfassende Regelungen zur Energieeffizienz von Immobilien.

  • Häufig kommt es zu Problemen, wenn sich Mieter, im Rahmen einer Mietzinsminderung, auf die EnEV berufen.
  • In diesem Beitrag klären wir alle Fragen zu den Auswirkungen der EnEV auf das Mieter-Vermieter-Verhältnis.

Was ist die Energiesparverordnung?

In der Energiesparverordnung (EnEV) werden Energiesparmaßnahmen für Immobilien geregelt. Die EnEV enthält unter anderem Vorschriften zum Energieausweis und der Fassadendämmung eines Hauses.

Ist eine Mietminderung begründet, wenn die Wohnung nicht der EnEV entspricht?

Im entschiedenen Fall wollte der Mieter einer Dachgeschosswohnung eine Mietminderung wegen „kalter, klammer und feuchter“ Wände durchsetzen.
Der Mieter berief sich u.a. darauf, dass der Vermieter, nach der Energiesparverordnung, zu Nachrüstungen verpflichtet sei.
Der Vermieter versuchte den fehlenden Differenzbetrag einzuklagen (AG Charlottenburg 2018 -206 C 539/16).

  • Für eine Mietminderung muss ein Mangel nach §536 BGB vorliegen. Ein Mangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache, zum vertragsgemäßen Gebrauch, zumindest eingeschränkt ist.
  • Der Maßstab für die Beurteilung eines Mangels, sind die Vereinbarungen im Mietvertrag und die Beschaffenheit, die der Mieter nach der Art der Mietsache erwarten kann.

Ergibt sich aus der Energiesparverordnung ein direkter Anspruch auf Mietminderung?

Nein.
Die EnEV begründet keine Verpflichtungen zwischen Vermieter und Mieter. Die Vorschriften aus der Energiesparverordnung verpflichten den Vermieter ausschließlich öffentlich-rechtlich.
Ein Verstoß gegen die EnEV stellt keinen Grund zur Mietzinsminderung dar.

Kann der Mieter erwarten, dass die Mietsache auf dem neusten Stand der EnEV ist?

Nein.
Wurde im Mietvertrag nicht vereinbart, dass jede Energiesparvorschrift umgesetzt wird, kann sich der Mieter auch nicht darauf berufen.

  • Technische Normen und Bauvorschriften sind nur dann relevant, wenn sich die Nichtumsetzung negativ auf die Gebrauchsfähigkeit der Mietsache auswirkt (AG Köln 214 C 239/13).
  • Für die Mangelbewertung sind die bei Vertragsabschluss geltenden Normen wesentlich. Für den Bewertungsmaßstab ist laut BGH, auf den Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung abzustellen (BGH 5.12.2018 VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18).
  • Das Amtsgericht Charlottenburg sprach dem Vermieter am 10.10.2017 den noch ausstehenden Mietzins zu, da die nicht erfolgte Dämmung der Decke die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung nicht beeinträchtige und sich aus der EnEV kein Anspruch für den Mieter ergebe (AG Charlottenburg 206 C 539/16).

Rechtsanwältin
Annette Neuerburg

Ihre Fachanwältin in Chemnitz
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Recht des Wohnungseigentums

Lesetipp:
Die schwarzen Rechts-Vokabeln finden Sie im Text links erklärt:

AGB
Allgemeine Geschäftsbedingungen
Anhörung
Anspruch
Berliner Modell
Beschlagnahme
Beweislast
Bürgschaft
Darlegungslast
Eigenbedarf
Eigentümer der Immobilie
Eigentümergemeinschaft
Eigentümerversammlung
Eigentumsaufgabe
Eigentumswohnung
Eintrag ins Grundbuch
Fahrlässigkeit
Gefährdungshaftung
Geräuschbelästigung
Geschäftsraummietvertrag
Grundbuch
Grundstücks-Kaufvertrag
Haftung
Immobilienhandel
Immobilien-Kaufvertrag
Immobilienverkauf durch den Makler
Mängelrüge
Mietnomaden
Räumung
Sachverständigen-Gutachten
Verkehrswert der Immobilie
Verwertung der Immobilie
Wert der Immobilie
Zwangsversteigerung der Immobilie
Zwangsversteigerung der Wohnung

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Wohnungsverkauf: Mieter muss Fotos seiner Wohnung nicht dulden

Fotos aus der Mieterwohnung dürfen NICHT ohne Zustimmung des Mieters gemacht/veröffentlicht werden.
Privatsphäre geht vor. Persönlichkeitsrechte des Mieters auch.

Wohnungsverkauf: Mieter muss Fotos seiner Wohnung nicht dulden

Wohnungsverkäufe spielen sich mittlerweile hauptsächlich auf Immobilienportalen ab. Zwangsläufig ergeben sich dadurch neue Herausforderungen für die Eigentümer. Insbesondere, wenn die Wohnung vermietet ist. Das Amtsgericht Steinfurt hat sich mit einem Fall befasst, indem ein Mieter Fotos für den Wohnungsverkauf verweigerte.

  • Dieses Urteil sollten Vermieter kennen!

Das Amtsgericht Steinfurt gab dem Mieter Recht.

Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Duldung der Fertigung irgendwelcher Fotos der vermieteten Innenräume.

Wohnungsfotos auf Immobilienportal:

Ein Vermieter wollte seine Wohnung verkaufen und aus diesem Grund Fotos von der Wohnung aufnehmen und auf ein Immobilienportal stellen.
Der Mieter war nicht damit einverstanden und wollte die Fotoaufnahmen verhindern.
Um ein Betreten der Wohnung durchzusetzen, zog der Vermieter vor Gericht (AG Steinfurt 2014 – 21 C 987/13).

Privatsphäre

Fotografien von bewohnten Innenräumen sind der Privatsphäre des Mieters zuzuordnen. Daneben ist Art. 13 GG betroffen, der die Unverletzlichkeit der Wohnung gewährleistet.
Es muss berücksichtigt werden, dass der Eingriff in die Privatsphäre durch eine Veröffentlichung im Internet auch nicht unerheblich ist, da die Fotografien damit einer unbestimmten Vielzahl von Betrachtern zugänglich gemacht werden. Auch wenn ein großer Teil der zu veräußernden Wohnungen über die allgemein bekannten Internetportale inseriert wird, ist diese nicht unverkäuflich, nur weil keine Fotos der bewohnten Räume ins Internet gestellt werden.
Im Ergebnis haben daher im konkreten Fall die Interessen des Mieters Vorrang.
Er kann daher nicht zur Duldung verpflichtet werden.

(Amtsgericht Steinfurt, Urteil vom 10.04.2014 – 21 C 987/13)

Verletzen Fotos das Persönlichkeitsrecht des Mieters?

Soweit Fotos aus dem Inneren der Wohnung online gestellt werden, wird der Mieter in seinem allgemeinen Persönlichkeitsrecht aus Art. 2 Abs. 1 und Art. 1 Abs.1 GG verletzt. Daneben wird auch das Recht des Mieters aus Art. 13 GG verletzt.

  • Der Artikel regelt die Unverletzlichkeit der Wohnung und schützt ebenfalls die Privatsphäre.

Der Mieter muss nicht einer unbekannten Anzahl von Menschen Einblicke in seine Privatsphäre ermöglichen.

Der Vermieter kann sich grundsätzlich auf sein Eigentumsrecht aus Art. 14 GG berufen.
Allerdings muss bei zwei kollidierenden Grundrechten eine Abwägung zwischen den Rechten von Mieter und Vermieter vorgenommen werden.
Das Amtsgericht entschied wie folgt:

  • Der Wohnungsverkauf wird durch das Fotoverbot nicht verhindert. Es ist auch möglich Interessenten zu gewinnen, wenn man auf Internetportalen nur ein Foto von dem Gebäude und den Grundriss hochlädt.
  • Der Wohnungsverkauf kann auch über einen Makler oder eine Zeitungsannonce erfolgen.

Die Privatsphäre des Mieters wiegt laut Gericht stärker als das Verkaufsinteresse des Eigentümers (AG Steinfurt 2014 – 21 C 987/13).

Kann der Mieter auch die Wohnungsbesichtigung verhindern?

Wohnungsbesichtigungen von Kaufinteressenten kann der Mieter nicht verhindern! Besichtigungen sind eine wichtige Voraussetzung für den Wohnungsverkauf.

  • Allerdings muss der Vermieter Besichtigungen bei dem Mieter anmelden.

Rechtsanwältin
Annette Neuerburg

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Fahrlässigkeit
Gefährdungshaftung
Geräuschbelästigung
Geschäftsraummietvertrag
Grundbuch
Grundstücks-Kaufvertrag
Haftung
Immobilie geerbt
Immobilienhandel
Immobilien-Kaufvertrag
Immobilienverkauf durch den Makler
Mängelrüge
Mietnomaden
Räumung
Sachverständigen-Gutachten
Verkehrswert der Immobilie
Verwertung der Immobilie
Wert der Immobilie
Zwangsversteigerung der Immobilie
Zwangsversteigerung der Wohnung

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  • Verkehrsrecht

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