Feiertag für Wohnungseigentümer und Verwalter?
Das Wohnungseigentümergesetz (WEG) soll nach 70 Jahren modernisiert werden. 10 Fragen dazu:
Das Wohnungseigentümergesetz (WEG) soll nach 70 Jahren modernisiert werden. 10 Fragen dazu:
Durch das neue Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz WEMoG will alle Bereiche des WEG umfassend modernisieren.
Die Rechtslage soll moderner und transparenter werden.
Eins ist klar – das WEMoG führt zu grundlegenden Änderungen – ob das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz ein Fluch oder Segen ist, wird heftig diskutiert.
Vom Bundeskabinett beschlossen wurde die WEG-Reform bereits im Frühjahr 2020.
Wann genau das Modernisierungsgesetz in Kraft tritt, ist jedoch unklar.
Ein äußerst kontroverses Thema ist die Position des Verwalters.
Die Rechte des Verwalters ändern sich gravierend.
Doch was bedeutet das für die Eigentümer? Werden sie entmachtet?
Kritik äußert unter anderem der Vorsitzende des Ausschusses Miet- und Wohnrecht im Deutschen Anwaltverein, Michael Drasdo. Die Rolle des Verwalters werde aufgewertet, ohne dass sichergestellt sei, dass die erforderlichen Qualifikationen für das Amt vorhanden oder nachgewiesen werden.
Auch das Bundeswirtschaftsministerium (CDU) bemängelt die nicht vorhandenen Regulierungen und fordert einen Sachkundenachweis.
Das WEMoG sieht vor, dass…
Die Eigentümerversammlung und der Erlass von Beschlüssen werden in Zukunft auch online stattfinden können. Eine große Erleichterung, gerade in Zeiten von Covid-19!
Kritische Stimmen befürchten, dass durch die einfache Mehrheit bei der Beschlussfassung finanzschwächere Eigentümer gegenüber großen Investoren benachteiligt werden könnten.
Wie sich die Regelungen in der Praxis gestalten, bleibt abzuwarten.
Schon jetzt haben Eigentümer einen Anspruch auf
Mit der Reform kommt ein Anspruch auf Schaffung eines Glasfaseranschlusses bis in die Eigentumswohnung hinzu.
Die Kosten für die baulichen Maßnahmen trägt der jeweilige Eigentümer.
Info: Die Kostenübernahme ist nicht frei von Kritik!
Kritiker bemängeln, dass die Kostenübernahme nicht weitreichend genug geregelt sei.
Zwar würde die Reform z. B. eine Kostenregelung für Elektroladestationen enthalten, wer die Kosten für die notwendigen Leitung zu tragen habe, stehe jedoch in den Sternen.
Auch Mieter haben einen Anspruch auf die baulichen Maßnahmen. In diesem Fall haben sie die Kosten zu tragen.
Bis jetzt ist nicht klar, ob die Kritik zu Nachbesserungen am Gesetzestext führen wird.
Fest steht, dass das WEMoG für Eigentümergemeinschaften manches erleichtern könnte.
Wie sich die Regelungen in der Praxis auswirken, bleibt abzuwarten.
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Sparen Sie Geld, Zeit und Energie durch die korrekte Vorgehensweise.
Diese können teilweise kompliziert und kostspielig werden.
Wenn Sie die folgenden Aspekte beachten, können sie Geld und Zeit sparen und Risiko minimieren.
Wer eine Immobilie erbt, sollte sich schnellstmöglich in das Grundbuch eintragen lassen.
Was ist ein Grundbuch?
Im Grundbuch stehen alle Informationen über ein Grundstück, eine Immobilie oder ein Flurstück. Das bedeutet, dass auch Sie als neuer Eigentümer in dieses Grundbuch eingetragen werden müssen.
Sie sparen viel Geld, wenn Sie sich im ersten Jahr nach Erhalt des Erbscheines im Grundbuch als neuer Eigentümer eintragen lassen.
Ein Immobilienerbe erbt mit der Immobilie auch neue Verantwortung.
Als Immobilienerbe übernehmen Sie die Verantwortung dafür, dass keine Gefahr von der Immobilie ausgeht und niemand zu einem Schaden kommt.
Folgende Fragen müssen Sie klären: Sind
Um Kosten von vornherein realistisch einzuschätzen, sollten Sie vorab die Kosten für den Unterhalt der Immobilie kalkulieren. Das betrifft sämtliche sog. Betriebskosten wie z. B.
Für Modernisierung, Vermietung oder Verkauf der Immobilie ist i. d. R. ein sog. bedarfsorientierter Energieausweis notwendig.
Ein Energieausweis enthält zum einen Daten zu den anfallenden Energiekosten und zum anderen Vorschläge für Modernisierungsmaßnahmen.
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Müssen Grundstückseigentümer in Chemnitz Ausgleichsbeträge im Sanierungsgebiet zahlen?
Informationen Ihrer Fachanwältin für Immobilien und WEG-Recht in Sachsen
Zunächst hat die Stadt Chemnitz für verschiedene Gebiete eine förmliche Sanierungssatzung erlassen. Darin wurde das Sanierungsgebiet in seiner jeweiligen räumlichen Ausdehnung festgelegt (§ 142 BauGB).
Danach führte sie Sanierungsmaßnahmen durch, wie z. B. der Abriss von Gebäuden, die Verlagerung oder Änderung von Betrieben, Neuaufteilung von Grundstücken u. ä.
Dies ist schwer verständlich und für alle Nichtjuristen ungerecht.
Erwarten würde der Grunstücksbesitzer umgekehrt, von der Kommune Geld zu erhalten, weil ein Großteil dieser Maßnahmen in den Sanierungsgebieten von den Grundstückseigentümern erbracht wurde.
1. Es lag ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet vor,
2. Die jeweilige Sanierungssatzung wurde gemäß § 162 BauGB aufgehoben,
3. Die Bodenwerte der Grundstücke im Sanierungsgebiet haben sich erhöht.
4. Es besteht ein Zusammenhang zwischen der Sanierung und der Bodenwerterhöhung des Grundstücks.
Nach § 154 Abs. 1 BauGB hat der Eigentümer eines in einem förmlichen Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks denjenigen Geldbetrag zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht.
Unter Umständen hat der Eigentümer Anspruch auf Herabsetzung, z. B. bei zulässigen Eigenmaßnahmen des Grundstückseigentümers, die zu einer Werterhöhung geführt haben. Zu berücksichtigen sind die §§ 26 und 28 WertVO.
Jeder Grundstückseigentümer, der einen Bescheid erhält, in dem Ausgleichsbeträge festgesetzt werden, hat das Recht, diesen prüfen zu lassen.
Er muss rechtzeitig Widerspruch einlegen.
Eine entsprechende Belehrung muss dem Bescheid beigefügt sein.
Allerdings hat der Widerspruch keine aufschiebende Wirkung. Die Zahlungspflicht bleibt im Zweifel zunächst bestehen, und es fallen bei Überschreiten des festgelegten Zahlungsziels Säumniszuschläge an.
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Ihre Fachanwältin für WEG – Recht in Sachsen informiert
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein einzelner Eigentümer von den anderen Wohnungseigentümern die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, sofern diese zwingend erforderlich ist.
In dem entschiedenen Fall handelte es sich zunächst aus zwei Einheiten im Erd- und Dachgeschoss eines Hauses. Die Kellerräume wurden nachträglich ausgebaut. Diese bildeten seit einer Teilungserklärung aus dem Jahre 1996 eine dritte Sondereigentumseinheit.
Die Klägerin erwarb die im Keller gelegene Wohnung im Jahr 2002.
Die Wohnung hat seit dem Jahr 2008 einen erheblichen Feuchtigkeitsschaden und ist inzwischen unbewohnbar.
Ursache sind in erster Linie Planungsfehler bei dem Umbau der Keller- in Wohnräume und damit verbundene Baumängel, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen.
Das Amtsgericht hat die Beklagten auf Antrag der Klägerin verurteilt, der anteiligen Aufbringung der Kosten für die Sanierung der Kellergeschosswohnung durch die Wohnungseigentümer und der Bildung einer dazu notwendigen Sonderumlage von rund 54.500 € zuzustimmen sowie Schadensersatz aufgrund der verzögerten Renovierung der Kellergeschosswohnung zu zahlen.
Das gilt auch für die Bildung einer Sonderumlage.
Nach Auffassung des BGH hat jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Grundsätzlich haben die Wohnungseigentümer einen Gestaltungsspielraum; sie müssen bei ihren Entscheidungen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und ggf. auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen.
Daher ist die Eigentümergemeinschaft berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen zurückzustellen.
Hier war die Wohnung infolge sanierungsbedürftiger Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum unbewohnbar.
In einem solchen Fall ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum.
Außerdem ist die Interessenlage der Klägerin zu berücksichtigen.
Diese müsste die Lasten ihres Wohnungseigentums tragen, obwohl sie es dauerhaft nicht nutzen kann.
Es kommt daher nicht darauf an, dass die Sanierung des Gemeinschaftseigentums im Wesentlichen dazu dient, die Kellergeschosswohnung wieder bewohnbar zu machen.
Bezüglich etwaiger Schadensersatzansprüche hat der V. Zivilsenat entschieden, dass eine Ersatzpflicht für Schäden an dem Sondereigentum in Betracht kommt, die durch das Unterlassen der gebotenen Beschlussfassung entstanden sind.
Die Haftung könne diejenigen Wohnungseigentümer treffen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben, so der BGH.
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Die Energieeinsparverordnung (EnEV) enthält umfassende Regelungen zur Energieeffizienz von Immobilien.
Häufig kommt es zu Problemen, wenn sich Mieter, im Rahmen einer Mietzinsminderung, auf die EnEV berufen.
In diesem Beitrag klären wir alle Fragen zu den Auswirkungen der EnEV auf das Mieter-Vermieter-Verhältnis.
In der Energiesparverordnung (EnEV) werden Energiesparmaßnahmen für Immobilien geregelt. Die EnEV enthält unter anderem Vorschriften zum Energieausweis und der Fassadendämmung eines Hauses.
Die Energieeinsparverordnung (EnEV) enthält umfassende Regelungen zur Energieeffizienz von Immobilien.
In der Energiesparverordnung (EnEV) werden Energiesparmaßnahmen für Immobilien geregelt. Die EnEV enthält unter anderem Vorschriften zum Energieausweis und der Fassadendämmung eines Hauses.
Im entschiedenen Fall wollte der Mieter einer Dachgeschosswohnung eine Mietminderung wegen „kalter, klammer und feuchter“ Wände durchsetzen.
Der Mieter berief sich u.a. darauf, dass der Vermieter, nach der Energiesparverordnung, zu Nachrüstungen verpflichtet sei.
Der Vermieter versuchte den fehlenden Differenzbetrag einzuklagen (AG Charlottenburg 2018 -206 C 539/16).
Nein.
Die EnEV begründet keine Verpflichtungen zwischen Vermieter und Mieter. Die Vorschriften aus der Energiesparverordnung verpflichten den Vermieter ausschließlich öffentlich-rechtlich.
Ein Verstoß gegen die EnEV stellt keinen Grund zur Mietzinsminderung dar.
Nein.
Wurde im Mietvertrag nicht vereinbart, dass jede Energiesparvorschrift umgesetzt wird, kann sich der Mieter auch nicht darauf berufen.
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Fotos aus der Mieterwohnung dürfen NICHT ohne Zustimmung des Mieters gemacht/veröffentlicht werden.
Privatsphäre geht vor. Persönlichkeitsrechte des Mieters auch.
Wohnungsverkäufe spielen sich mittlerweile hauptsächlich auf Immobilienportalen ab. Zwangsläufig ergeben sich dadurch neue Herausforderungen für die Eigentümer. Insbesondere, wenn die Wohnung vermietet ist. Das Amtsgericht Steinfurt hat sich mit einem Fall befasst, indem ein Mieter Fotos für den Wohnungsverkauf verweigerte.
Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Duldung der Fertigung irgendwelcher Fotos der vermieteten Innenräume.
Ein Vermieter wollte seine Wohnung verkaufen und aus diesem Grund Fotos von der Wohnung aufnehmen und auf ein Immobilienportal stellen.
Der Mieter war nicht damit einverstanden und wollte die Fotoaufnahmen verhindern.
Um ein Betreten der Wohnung durchzusetzen, zog der Vermieter vor Gericht (AG Steinfurt 2014 – 21 C 987/13).
Fotografien von bewohnten Innenräumen sind der Privatsphäre des Mieters zuzuordnen. Daneben ist Art. 13 GG betroffen, der die Unverletzlichkeit der Wohnung gewährleistet.
Es muss berücksichtigt werden, dass der Eingriff in die Privatsphäre durch eine Veröffentlichung im Internet auch nicht unerheblich ist, da die Fotografien damit einer unbestimmten Vielzahl von Betrachtern zugänglich gemacht werden. Auch wenn ein großer Teil der zu veräußernden Wohnungen über die allgemein bekannten Internetportale inseriert wird, ist diese nicht unverkäuflich, nur weil keine Fotos der bewohnten Räume ins Internet gestellt werden.
Im Ergebnis haben daher im konkreten Fall die Interessen des Mieters Vorrang.
Er kann daher nicht zur Duldung verpflichtet werden.
(Amtsgericht Steinfurt, Urteil vom 10.04.2014 – 21 C 987/13)
Soweit Fotos aus dem Inneren der Wohnung online gestellt werden, wird der Mieter in seinem allgemeinen Persönlichkeitsrecht aus Art. 2 Abs. 1 und Art. 1 Abs.1 GG verletzt. Daneben wird auch das Recht des Mieters aus Art. 13 GG verletzt.
Der Vermieter kann sich grundsätzlich auf sein Eigentumsrecht aus Art. 14 GG berufen.
Allerdings muss bei zwei kollidierenden Grundrechten eine Abwägung zwischen den Rechten von Mieter und Vermieter vorgenommen werden.
Das Amtsgericht entschied wie folgt:
Die Privatsphäre des Mieters wiegt laut Gericht stärker als das Verkaufsinteresse des Eigentümers (AG Steinfurt 2014 – 21 C 987/13).
Wohnungsbesichtigungen von Kaufinteressenten kann der Mieter nicht verhindern! Besichtigungen sind eine wichtige Voraussetzung für den Wohnungsverkauf.
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Der Mieter kann – trotz eigener Fahrlässigkeit – vom Vermieter die Beseitigung der Brandschäden verlangen und gegebenenfalls die Miete mindern.
Der Bundesgerichtshof entschied (BGH, VIII ZR 191/13), dass der Mieter die Beseitigung der Schäden verlangen kann, sofern der entstandene Schaden von einer Versicherung gedeckt ist, die der Mieter selbst finanziert.
Dem Bundesgerichtshof zufolge darf ein Mieter erwarten, von einer Versicherung im Schadenfall einen Nutzen zu haben, wenn er mindestens anteilig die Versicherungsprämien zahlt.
Außerdem entschied der Bundesgerichtshof, dass der Mieter im Falle eines Brandschadens eine Mietminderung gemäß §536 BGB vornehmen darf.
Demzufolge steht einem Mieter, auch in einem fahrlässig selbstverschuldeten Brand, das Recht zu, die Beseitigung der entstandenen Schäden zu verlangen und eventuell eine Mietminderung vorzunehmen.
Der Vermieter muss den Mietern anbieten, in einem Hotel oder einer Pension zu wohnen. Mietminderung ist bis zu 100 % der Miete gerechtfertigt und muss nicht abgekündigt werden.
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Auch bei hohem Leerstand in einem Mehrfamilienhaus darf der Vermieter das Warmwasser nach der HeizkostenVO abrechnen.
Ein hoher Wohnungsleerstand kann für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern zu einer starken finanziellen Belastung führen.
Grundsätzlich können angefallene Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden.
Müssen Mieter auch bei Leerstand die hohen verursachten Heizkosten tatsächlich tragen?
Mit dieser Problematik hat sich der BGH 2014 beschäftigt.
Eine Wohnungsbaugenossenschaft hatte der Beklagten eine Wohnung in einem 28-Familien-Haus vermietet. Ende 2011 stand fest, dass das Haus abgerissen werden sollte. Ein Großteil der Wohnungen war zu diesem Zeitpunkt nicht mehr belegt. Durch den Leerstand kam es zu einem geringen Verbrauch der Heizungs- und Wasseranlage.
Die Klägerin legte von den im Abrechnungsjahr 2011 angefallenen Warmwasserkosten (7.848,61 €) entsprechend der HeizKostVO 50 % nach Wohnflächenanteilen und 50 % nach dem Verbrauch um.
Von dem Gesamtverbrauch im Gebäude (78,220 m³) entfielen 23,820 m³ auf die Beklagte.
Daraus errechnete die Klägerin einen Verbrauchskostenanteil von 1.195,06 € (3.924,31 € : 78,22 m³ x 23,82 m³).
Hiervon stellte sie der Beklagten „aus Kulanz“ allerdings lediglich die Hälfte (597,53 €) in Rechnung.
Rechtsgrundlage ist §8 Abs.1 HeizkostenVO.
Die Vermieterin habe schon den für die Mieterin günstigen Verteilungsmaßstab nach § 8 Abs.1 HeizkostenVO von 50 % gewählt. Die Heizungs- und Warmwasserkosten von 1.450 Euro für eine 50 qm große Wohnung seien zwar hoch, aber kein völlig unangemessen erscheinender Betrag.
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