Pflichten des Immobilieneigentümers

Grundbuch

Als neue Eigentümer bzw. Immobilienerbe sollten Sie sich zügig in das Grundbuch eintragen lassen.
Dafür müssen der Erbschein oder ggf. das notarielle Testament dem Amtsgericht vorgelegt werden.
Das Amtsgericht veranlasst den Eintrag ins Grundbuch.

Erbschein

Liegt ein Erbschein vor, ist die Änderung im Grundbuch ein Jahr lang gebührenfrei.
In jedem anderen Fall beträgt die Gebühr für eine Änderung im Grundbuch rund ein Prozent des Marktpreises.
Das kann – je nach Wert der Immobilie – schnell eine vierstellige Summe werden.
Wer die geerbte Immobilie nicht veräußern möchte, sollte den Eintrag im Grundbuch deshalb vor Ablauf der Jahresfrist ändern lassen.
So lässt sich viel Geld sparen.

Pflichten des Eigentümers

Als neuer Eigentümer übernimmt man die Verantwortung dafür, dass keine Gefahren von der Immobilie ausgehen und niemand zu Schaden kommen kann.
Deshalb ist zu prüfen, ob beispielsweise überhängende Äste oder morsche Bäume die Nachbargrundstücke beeinträchtigen können.
Im Winter ist gegebenenfalls daran zu denken, angrenzende Gehwege von Schnee und Glatteis zu befreien.
Regelmäßig sollte auch die Funktionsfähigkeit der Heizung geprüft werden, um Schäden am Gebäude zu vermeiden.
Ist ausreichend Brennstoff vorhanden? Sind alle notwendigen Wartungsarbeiten erledigt?

Unterhaltskosten

Immobilienerben sollten die Kosten kalkulieren, die für den Unterhalt des Objekts anfallen, um nicht von unerwarteten Belastungen überrascht zu werden.
Für jede Immobilie sind regelmäßig Grundsteuer und Versicherungsbeiträge zu bezahlen. Darüber hinaus können Kosten für Strom, Heizung, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasser, Abwasser sowie Verwaltung und Hausmeister anfallen.
Wenn die Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, lohnt es, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zu prüfen.
Diese können Beschlüsse über größere Sonderumlagen enthalten, für die der Erbe als neuer Eigentümer noch aufkommen muss.

Modernisierungen

Oft stehen bei geerbten Objekten Renovierungen an, weil Strom- und Wasserleitungen, Dach, Fenster, Bad oder Böden erneuerungsbedürftig sind.
Sinnvoll kann es zudem sein, die Raumaufteilung zu verändern.
Auch der energetische Zustand entspricht häufig nicht mehr dem heutigen Standard.

Energieausweis

Er enthält konkrete Vorschläge für Modernisierungsmaßnahmen.
Soll das Objekt vermietet oder verkauft werden, verlangt der Gesetzgeber ohnehin einen Energieausweis.

Internet-Maklervertrag: Widerruf nicht nach Fernabsatzrecht möglich

Mittlerweile bieten Makler ihre Immobilien hauptsächlich auf den gängigen Immobilienportalen an. Oft sind Interessenten unsicher, ab wann sie einen Vertrag mit dem Makler abgeschlossen haben.

• Häufig ist auch unklar, ob Kunden ein Widerrufsrecht haben. Wir bringen in unserem Beitrag Licht ins Dunkel!

Maklerprovisionsfälle:

Der BGH hat sich über die Jahre mehrfach mit Fällen beschäftigt, in denen der Käufer einer Immobilie bestritt, einen Maklervertrag geschlossen zu haben. Die Immobilie wurde auf einem Internetportal angeboten. Im Exposé der Immobilie wurde auf die Maklerprovision hingewiesen. Der Makler berief sich auf einen Maklervertrag und verlangte seine Provision.

• Der Käufer widerrief den Maklervertrag, sofern er denn einen Vertrag geschlossen habe (BGH 2016 – I ZR 30/15 und I ZR 68/15).

Ab wann wird ein Makler beauftragt?

• Das Zusenden des Exposés, das den Hinweis auf die Provision enthält, ist ein Angebot des Maklers.
• Die Inanspruchnahme der Maklerleistung durch den Kunden ist die Annahme des Angebots, sofern der Kunde Kenntnis von der Provision hatte.

Nach Ansicht des BGHs wird ein Maklervertrag deswegen in der Regel schon über die Ferne geschlossen und nicht erst zum Zeitpunkt der Besichtigung.

Können Maklerverträge widerrufen werden?

Ein Widerrufsrecht besteht, soweit es sich bei Maklerverträgen um Fernabsatzverträge handelt.
Fernabsatzverträge sind Verträge…

• über die Lieferung von Waren oder über die Erbringung von Dienstleistungen, einschließlich Finanzdienstleistungen,
• die zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen wurden.

Der Maklervertrag ein Fernabsatzvertrag

Der BGH hat in seinem Urteil 2016 entschieden, dass der Maklervertrag ein Fernabsatzvertrag über die Erbringung von Dienstleistungen ist (BGH 2016 – I ZR 30/15 und I ZR 68/15).

• Makler, die Immobilien über das Internet anbieten und Vertragsverhandlungen per E-Mail, Telefon oder Post führen, nutzen Fernkommunikationsmittel.
• Maklerverträge, die über Fernkommunikationsmittel geschlossen wurden, sind Fernabsatzverträge nach § 312c BGB und können widerrufen werden.

Welche Voraussetzungen müssen für einen Widerruf vorliegen?

Das Widerrufsrecht darf nicht erloschen sein.

• Nach § 356 Abs.2 Nr.2, Abs.3 BGB beginnt die Frist von 2 Wochen, nachdem der Verbraucher über sein Widerrufsrecht belehrt wurde.

Welche Besonderheiten sind bei Fernabsatzverträgen über Dienstleistungen zu beachten?

Bei Dienstleistungen kann das Widerrufsrecht nach §356 Abs.4 BGB vor Ablauf der Widerrufsfrist erlöschen, wenn…

• der Unternehmer die Dienstleistung vollständig erbracht hat und mit der Ausführung der Dienstleistung erst begonnen hat, nachdem
• der Verbraucher zu der Dienstleistung ausdrücklich zugestimmt hat und
• der Verbraucher gleichzeitig seine Kenntnis davon bestätigt hat, dass er sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Unternehmer verliert.

Was passiert, wenn der Unternehmer mit der Dienstleistung begonnen hat und dann widerruft?

Soweit der Dienstleister mit der Leistung begonnen hat und die Widerrufsfrist noch läuft, kann der Vertrag noch widerrufen werden.

• Der Verbraucher schuldet dem Unternehmer nach § 357 Abs. 7 Nr.2 BGB Wertersatz für die bis zum Widerruf erbrachte Leistung.
• Der Wertersatzanspruch besteht nur, wenn der Verbraucher von dem Unternehmer ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt wurde.

Der BGH kam zu dem Schluss, dass in den vorliegenden Fällen der Maklervertrag wirksam widerrufen wurde. Die Kunden mussten die Maklerprovision nicht zahlen (BGH 2016 – I ZR 30/15 und I ZR 68/15).

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Darf auf dem Balkon gegrillt werden?

Grundsätzlich kann das Grillen auf dem Balkon im Mietvertrag oder in der Hausordnung verboten werden.

• Wenn sich Mieter nicht an die vertraglichen Vereinbarungen des Mietvertrages halten, riskieren sie eine Abmahnung und bei wiederholten Verstößen sogar die fristlose Kündigung (LG Essen 17.02.2002 – 10 S 438/01).
• Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mehrheitlich beschlossen hat, ein Grillverbot für „das Grillen mittels offener Flamme“ in die Hausordnung aufzunehmen, ist dies zum Zwecke des Feuerschutzes und zur Vermeidung von Rauch zulässig (LG München 10.01.2013 – 36 S 8058/12).
  Bei Verstößen gegen die Hausordnung droht Mietern ebenfalls eine Abmahnung und bei wiederholten Verstößen die fristlose Kündigung.

Ist rechtlich festgelegt, wie oft auf dem Balkon gegrillt werden darf?

Gerichtsurteile, die sich damit beschäftigen, wie oft auf Balkonen gegrillt werden darf, gehen in ihren Aussagen stark auseinander. Einen pauschalen Richtwert gibt es somit nicht.

• Während das OLG Oldenburg das Grillen viermal im Jahr erlaubt (OLG Oldenburg 29.7.2002 – 13 U 53/02) ist das LG Düsseldorf der Meinung, dass das Grillen nur untersagt werden darf, wenn der Rauch durch den Wind in die Richtung der Nachbarn zieht (LG Düsseldorf 26.5.1995 – 5 Ss (OWi) 149/95).

Ist laute Musik auf dem Balkon erlaubt?

Lärmbelästigungen nach 22 Uhr sind nicht gestattet. Auch wenn nach 22 Uhr nur selten laute Partys auf dem Balkon gefeiert werden, liegt trotzdem ein Verstoß vor (LG Düsseldorf 15.01.1990, 5 Ss (OWi) 475/89).

Darf auf dem Balkon geraucht werden?

• • Auf dem Balkon darf grundsätzlich geraucht werden, solange die Bedürfnisse und Interessen der Nachbarn davon nicht stark beeinträchtigt werden.
  • Wenn eine wesentliche Beeinträchtigung der Nachbarn vorliegt, darf laut dem Bundesgerichtshof das Rauchen im Freien trotzdem nicht vollständig untersagt werden.

Die Nachbarn müssen gegenseitig rücksichtnehmen und eine Regelung nach Zeitabschnitten finden (BGH 16.01.2015 – V ZR 110/14).

Können Blumenkästen am Balkon angebracht werden?

• Das Anbringen von Blumenkästen im Innenbereich des Balkons ist möglich und darf von dem Vermieter nicht untersagt werden. Der Mieter darf auch bei der Auswahl der Bepflanzung nicht eingeschränkt werden, da dies zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zählt.
• Anders sieht es aus, wenn Blumenkästen an der Außenseite des Balkons angebracht werden sollen, da nur der Balkon, aber nicht der Bereich um den Balkon herum vermietet wird. Wenn ein sachlicher Grund gegen das Anbringen der Blumenkästen spricht, kann das Anbringen untersagt werden (LG Berlin 20.5.2011 – 67 S 370/09).

Darf der Balkon nach den Wünschen des Mieters dekoriert werden?

Mieter dürfen den Balkon nach ihren Vorlieben gestalten, solange es sich um keine wesentlichen optischen oder baulichen Veränderungen handelt.

• Dem Vermieter steht beispielsweise bei der Auswahl eines Sonnensegels ein Mitspracherecht zu, weil dies die Gesamtoptik des Hauses beeinträchtigen kann.
• Wenn die Dekoration mit Halterungen an der Fassade des Hauses befestigt werden muss, handelt es sich um bauliche Veränderungen, die mit dem Vermieter abgesprochen werden sollten.

Ist das Trocknen von Wäsche auf dem Balkon erlaubt?

Grundsätzlich dürfen Mieter ihre Wäsche auf dem Balkon trocknen.

• Wenn Vorrichtungen zum Trocknen der Wäsche angebracht werden sollen, handelt es sich wiederum um bauliche Veränderungen, die einer Erlaubnis des Vermieters bedürfen.
• Wenn der Wäscheständer über den Balkon hinausragt, betrifft dies die Fassade des Hauses. Der Vermieter kann eine solche Nutzung verbieten.

Wer ist für die Reinigung des Balkons zuständig?

• Die Reinigung des Balkoninneren ist die Sache des Mieters.
• Die Instandsetzung des Balkons muss der Vermieter übernehmen. Dazu zählt nicht nur die Übernahme von Reparaturen, sondern auch die Reinigung der Balkon Außenseite.

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Was versteht man unter einer Mindestmietdauer?

• Für einen gewissen Zeitraum können dann weder der Mieter noch der Vermieter den Mietvertrag kündigen.
• Wenn der Mieter auszieht, ist er verpflichtet, für den verbleibenden Zeitraum weiterhin die Miete zu zahlen.

Wie kann eine Mindestmietzeit vertraglich vereinbart werden?

• Eine Mindestmietzeit kann durch eine Kündigungsausschlussklausel vereinbart werden. Die Klausel kann als Vertragsergänzung bei einem unbefristeten Mietvertrag hinzugefügt werden.
• Wichtig ist, dass die Mindestmietdauer ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten wird, ansonsten ist der Vertrag unbefristet geschlossen worden.

In welchen Fällen ist die Vereinbarung einer Mindestmietdauer unzulässig?

Für Mietverträge, in denen die Vereinbarung mithilfe eines Vordrucks, also nicht gemeinsam und individuell beschlossen wurde, gibt es die Möglichkeit, dass die Mindestmietzeit Vereinbarung unzulässig ist.

• Wenn der Mieter durch die Klausel gemäß § 307 BGB unangemessen benachteiligt wird, entfällt die vereinbarte Mindestmietdauer. Dies hat der Bundesgerichtshof für Mietverträge bejaht, in denen eine Mindestmietdauer von 4 Jahren vereinbart wurde (BGH 06.04.2005 – VIII ZR 27/04).
• Wichtig ist, dass in diesen Zeitraum die Kündigungsfrist von drei Monaten bereits miteingerechnet wurde. Wenn der Mietvertrag also eine Mindestmietzeit von 4 Jahren enthält, ist dies unzulässig.

Kann ein Mietvertrag mit einer Mindestmietzeit auch vor deren Ablauf gekündigt werden?

Es besteht die Möglichkeit, dass eine außerordentliche Kündigung aufgrund eines wichtigen Grundes nach § 543 oder § 569 BGB zulässig ist. Dies ist der Fall, wenn dem Mieter das Festhalten an dem Mietvertrag nicht zugemutet werden kann. Die Gerichte entscheiden einzelfallabhängig, ob tatsächlich eine Unzumutbarkeit bejaht werden kann. In die Entscheidung werden auch die Interessen des Vermieters miteinbezogen.

Ausfolgenden Gründen könnte eine außerordentliche Kündigung beispielsweise zulässig sein:

• Wenn ein Wechsel der Hochschule ansteht, kann ein außerordentlicher Kündigungsgrund gegeben sein, da Studenten ein gewisses Maß an Flexibilität eingeräumt werden muss.
• Wenn sich die Familie vergrößert und die Wohnung zu klein ist, kann das Festhalten an dem Mietvertrag für den Mieter unzumutbar sein.
• Wenn die Arbeitsstelle unfreiwillig gewechselt werden muss und der neue Arbeitsplatz zu weit von der Mietwohnung entfernt ist, kommt ebenfalls eine außerordentliche Kündigung in Betracht.
• Wenn Mietmängel vorliegen, kann es dem Mieter unzumutbar sein, am Mietvertrag festzuhalten. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an.

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Zum Fall:

Die Mieterin hatte die Wohnung gemeinsam mit ihrem zum Zeitpunkt der Gerichts-
verhandlung bereits verstorbenen Ehemann im Jahr 1997 bezogen. Der Mietvertrag wurde mit den Rechtsvorgängern der Vermieterin geschlossen.
2015 kündigte die neue Vermieterin den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs. Die Mieterin widersprachen der Kündigung und beriefen sich auf ihr hohes Alter, ihren Gesundheitszustand und ihre tiefe Verwurzelung am Wohnort.
Zudem seien sie finanziell nicht in der Lage, sich Ersatzwohnraum zu beschaffen (LG Berlin 25.05.2021 – 67 S 345/18).

Wie hat das Gericht entschieden?

Das LG Berlin hat entschieden, dass die Mieterin aufgrund von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB dazu berechtigt ist, in der Wohnung auf unbestimmte Zeit zu wohnen. Neben dem hohen Alter sei auch zu berücksichtigen, dass aufgrund des langjährigen Mietverhältnisses von einer Verwurzelung am Wohnort ausgegangen werden müsse. Auf die Frage nach dem Gesundheitszustand der Mieterin kam es dem Gericht aus diesen Gründen nicht mehr an.

Eine Kündigung des Mietverhältnisses würde die Mieterin nach der Auffassung des Gerichts in ihrer Menschenwürde aus Art. 1 Abs. 1 GG verletzen. Das Interesse der Vermieterin würde sich dagegen auf einen „bloßen Komfortzuwachs und die Vermeidung unerheblicher wirtschaftlicher Nachteile“ beschränken (LG Berlin 25.05.2021 – 67 S 345/18).

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Der BGH entscheidet über Auswirkungen einer eigenmächtigen Einladung zur WEG Versammlung

Der Fall:
Vor dem Gericht ging es um eine Wohnungseigentumsanlage, die sich aus drei Einheiten zusammensetzt. Einheit Nr. 1 gehört den Eigentümern A und B gemeinschaftlich. Die Einheit Nr. 2 gehört den Eigentümern C und D je zur Hälfte und Einheit Nr. 3 gehört C.

• Die Eigentümer C und D hatten die übrigen Eigentümer zu einer Versammlung eingeladen. A und B erschienen jedoch nicht, sodass C und D die Bestellung eines Verwalters sowie den Abschluss eines Verwaltervertrages zu zweit beschlossen.
• A und B waren mit den Beschlüssen nicht einverstanden und erhoben eine Anfechtungsklage. Sie beriefen sich darauf, dass die anderen Eigentümer nicht eigenmächtig zur Versammlung einladen dürfen.
• Außerdem sei die erforderliche Mehrheit für die Beschlüsse nicht erreicht worden, weil C und D gemeinsam nur eine Stimme zustehe (BGH 20.11.2020 – V ZR 64/20).

Welche Mehrheit ist für die Beschlüsse erforderlich?

• Die Mehrheit der abgegebenen Stimmen ist ausreichend, um einen Verwalter zu bestellen und einen Vertrag abzuschließen.

Es ist unerheblich, ob C und D eine oder zwei Stimmen zustehen. Da nur C und D an der Versammlung teilgenommen haben, wäre die Mehrheit auch dann erreicht worden, wenn C und D insgesamt nur eine Stimme hätten (BGH 20.11.2020 – V ZR 64/20).

Wer hat laut dem WEG ein Stimmrecht?

• Gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG gilt das Kopfprinzip. Jedem Eigentümer steht eine Stimme zu, unabhängig davon, ob ihm nur eine oder mehrere Wohnungen gehören. Etwas anderes gilt nur, wenn die Teilungserklärung etwas anderes vorsieht.
• Ein Stimmrecht steht demjenigen zu, der im Wohnungsgrundbuch als solcher eingetragen ist.
• Wohnungseigentümern, denen ein Wohnungseigentum gemeinschaftlich gehört, steht gemeinsam ein Stimmrecht zu, das sie nur einheitlich ausüben können.
• Wenn einer der Eigentümer noch ein alleiniges Eigentum besitzt, hat er neben der gemeinschaftlichen Stimme noch eine alleinige Stimme.

Im konkreten Fall stehen A und B sowie C und D je eine gemeinschaftliche Stimme zu. C ist jedoch noch Alleineigentümer der Einheit Nr. 3 und hat deswegen eine (alleinige) Stimme (BGH 20.11.2020 – V ZR 64/20).

Wer kann eine Eigentümerversammlung einberufen?

• Eine Versammlung wird regelmäßig durch die Hausverwaltung oder den Verwaltungs-Beiratsvorsitzenden bzw. durch seine Vertretung einberufen.
• Ein einzelner Eigentümer kann von den übrigen Eigentümern per Beschluss dazu ermächtigt werden die Einladung auszusprechen.
• Eine Inanspruchnahme von gerichtlicher Hilfe ist notwendig, wenn nur eine Minderheit der Eigentümer eine Versammlung einberufen möchte und die zur Einladung Berechtigten dies verweigern.

Die Einladung von C und D wurde eigenmächtig ausgesprochen und ist somit grundsätzlich nicht zulässig.
Trotzdem ergibt sich daraus hier kein Anfechtungsgrund, da sich der Beschlussmangel nicht auf das Abstimmungsergebnis auswirkt.
Die Abstimmung wäre nicht anders ausgefallen, wenn C und D eine gerichtliche Ermächtigung zur Einladung oder eine Verurteilung von A und B einer Einladung zuzustimmen oder an ihr mitzuwirken, erwirkt hätten.
C und D stehen insgesamt zwei Stimmen zu, somit haben sie in jedem Fall die Mehrheit, da A und B gemeinsam nur eine Stimme haben (BGH 20.11.2020 – V ZR 64/20).

Unter welchen Voraussetzungen ist die Ladung zu einer Versammlung ordnungsgemäß erfolgt?

• Mitglieder einer WEG wollten einen Beschluss mit der Begründung anfechten, dass sie die Einladung zur Versammlung nicht oder nicht rechtzeitig erreicht habe und beriefen sich auf einen Einberufungsmangel.
• Die beklagten Wohnungseigentümer entgegneten, dass es nach der Gemeinschaftsordnung bei einer ordnungsgemäßen Ladung nur auf die rechtzeitige Absendung ankomme.
• In der Gemeinschaftsordnung war folgende Regelung zu finden: „Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist.“

Mit Schreiben vom 4.9.2015 hatte die Verwalterin zu einer Eigentümerversammlung am 25.9.2015 eingeladen. Auf der Versammlung beschlossen die Wohnungseigentümer die Wiederbestellung der Verwalterin (BGH 20.11.2020 – V ZR 196/19).

Welches Kriterium ist für eine fristwahrende Ladung ausschlaggebend?

• Der Zugang bei den jeweiligen Wohnungseigentümern ist maßgeblich. Zwei Wochen vor der Versammlung muss die Einladung zugegangen sein (§ 24 Abs. 4 S. 2 WEG).
• Wenn die Ladung einzelnen Eigentümern aufgrund von einem Versehen bei der Post nicht zugeht, lässt sich eine Anfechtung nur darauf stützen, wenn sich dieser Umstand auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt haben könnte.
• Der Zugang der Ladung ist nur relevant, wenn der jeweilige Eigentümer seine Adresse rechtzeitig mitgeteilt hat (BGH 20.11.2020 – V ZR 196/19).

Kann die Gemeinschaftsordnung eine abweichende Regelung enthalten?

• Abweichende Regelungen sind in der Gemeinschaftsordnung grundsätzlich zulässig.
• Die Klauseln dürfen jedoch nicht in schwerwiegender Weise in das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht der Eigentümer eingreifen.

Ladung ist ordnungsgemäß durch den Zeitpunkt der Absendung
Im konkreten Fall legte die Gemeinschaftsordnung fest, dass nicht der Zugang, sondern der Zeitpunkt der Absendung der Einladung ausschlaggebend ist, um die Ladung als ordnungsgemäß bezeichnen zu können.

• Das Gericht urteilte, dass die Klausel nicht in schwerwiegender Weise in das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht der Eigentümer eingreift, da die Rechte von Eigentümern, deren Ladung trotz rechtzeitiger Absendung auf dem Postweg verloren geht, durch die Möglichkeit einer Beschlussanfechtung hinreichend geschützt seien.
• Die gesetzliche Regelung, die auf den Zugang der Einladung abstellt, verlange von dem Verwalter, wenn er sich absichern möchte, dass die Einladungen per Einschreiben oder per Boten versendet werden.
• Die Gesamtheit der Wohnungseigentümer habe somit ein gewichtiges Interesse daran, die Ladung zu Eigentümerversammlungen durch eine abweichende Regelung zu vereinfachen.

Der BGH verwies die Sache an das zuständige Landgericht zurück, um zu prüfen, ob die Ladungen rechtzeitig versendet wurden (BGH 20.11.2020 – V ZR 196/19).

Muss der Mietvertrag den anderen Mitgliedern der WEG vorgelegt werden, um ihre Zustimmung zur Vermietung einer Eigentumswohnung zu erhalten?

Vor dem BGH klagte ein Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die WEG. Der Wohnungseigentümer plante seine Wohnung an eine Familie mit vier Kindern im Alter zwischen zwei und acht Jahren zu vermieten.
Die restlichen Mitglieder der WEG wurden darüber im Juni 2015 informiert. Die anderen Eigentümer verlangten daraufhin den Mietvertragsentwurf, den der Kläger nicht herausgeben wollte. Das Gebäude umfasst drei Einheiten. Nach der Teilungserklärung dienen die Einheiten zu Wohnzwecken.

• In dieser wurde festgelegt, dass die Vermietung einer Wohnung der schriftlichen Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf, die nur aus wichtigem Grund versagt werden kann.

In dem Zeitraum zwischen dem 19.6.2015 und dem 31.10.2016 überließ der Kläger der Familie die Wohnung unentgeltlich, da die anderen WEG-Mitglieder der Vermietung nicht zustimmen wollten. Er klagte vor Gericht auf Erteilung der Zustimmung durch die anderen Eigentümer (BGH 25.11.2020 – V ZR 300/18).

Dürfen die WEG-Mitglieder ihre Zustimmung zur Vermietung verweigern?

• Die Wohnungseigentümer können ihre Zustimmung zur Veräußerung oder Vermietung einer Wohnung davon abhängig machen, ob ihnen wichtige Informationen zugänglich gemacht werden.
• Zu den zugänglich zu machenden Informationen und Unterlagen gehören Angaben zu Namen, Beruf, Familienstand, Wohnanschrift des Mietinteressenten und zur Zahl der Personen, die mit ihm einziehen sollen.
• Ein wichtiger Grund, aus dem die Zustimmung zur Vermietung oder Veräußerung verweigert werden kann, liegt zum Beispiel vor, wenn berechtigte Zweifel daran bestehen, dass sich der vorgesehene Erwerber oder Mieter in die Gemeinschaft einordnen wird oder zu befürchten ist, dass er sich nicht an die geltenden Regeln wie die Hausordnung halten wird.
• Die Nichtvorlage des Miet- oder Erwerbsvertrages stellt jedoch keinen wichtigen Grund dar, der eine Verweigerung der Zustimmung rechtfertigen könnte.

Mietvertrag irrelevant für die Frage des UMgangs mit der WEG
Der Kläger hatte den anderen Wohnungseigentümern alle notwendigen Informationen über die zukünftigen Mieter zukommen lassen. Die Vorlage des Mietvertrages war aus Sicht des BGHs nicht notwendig.
Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass der Vertrag in der Regel keine Informationen darüber enthält, ob sich der Mieter den Regeln der WEG tatsächlich entziehen wird.
Der Vermieter kann dem Mieter vertraglich Rechte einräumen, die über seine Befugnisse als Wohnungseigentümer hinausgehen. Seine Verpflichtungen gegenüber den anderen Wohnungseigentümern bleiben jedoch bestehen (BGH 25.11.2020 – V ZR 300/18)

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Betriebskostenabrechnung bei extrem hohen Heizkosten – Was müssen Vermieter beachten?

Die jährliche Betriebskostenabrechnung kann schnell zu Unstimmigkeiten mit dem Mieter führen. Häufig ist den Vermietern nicht klar, ob sie die Abrechnung offenlegen und inwieweit sie die Daten der anderen Mieter schützen müssen.

Was müssen Vermieter wissen über Betriebskostennachzahlungen?

Der Mieter muss für die Nachzahlung der Nebenkosten eine Frist von 30 Tagen einhalten. Der Vermieter kann bei deren Verstreichen mahnen, Einsicht in die Kostenaufstellung geben, Ratenzahlung erlauben, klagen  oder – wenn die Verzögerung der Betriebskostennachzahlung grundlos oder selbstverschuldet durch den Mieter ist – den Mietvertrag kündigen.

• Aufgrund der aktuellen BGH Urteile ist jedenfalls Vorsicht geboten.

Der Fall „Hohe Heizkosten“

Im konkreten Fall sollten die Mieter einer 94 m² großen Dreizimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus eine Nachzahlung von mehr als 5.000,00 € auf die Heizkosten leisten. Die Mieter verweigerten die Zahlung der Nachforderung und verlangten von Ihrem Vermieter, Ihnen zu Kontrollzwecken auch die Verbrauchswerte der Nachbarn zu übermitteln. Der Vermieter verweigerte die Herausgabe der Daten und klagte auf Zahlung der Heizkosten (BGH VIII ZR 189/17).

Welche Pflichten treffen den Vermieter, wenn der Mieter der Betriebskostenabrechnung widerspricht?

• Der Vermieter ist zur richtigen Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten verpflichtet.
• Bei einem Widerspruch des Mieters muss der Vermieter die Korrektheit der Abrechnung darlegen und beweisen.
• Laut BGH ist ein schlichter Widerspruch des Mieters dafür ausreichend. Es bedarf keiner ausführlichen Begründung.

Darf der Mieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen verlangen?

Der BGH hat die Rechte der Mieter in diesem Punkt ausdrücklich gestärkt.

• Der Vermieter muss dem Mieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen gewähren!
• Dem Mieter ist die Einsicht schon zu gewähren, wenn er die Abrechnung lediglich kontrollieren möchte. Besondere Gründe muss der Mieter nicht vorbringen!
• Der Vermieter kann die Einsicht zum Schutz der Daten der anderen Mieter nicht verweigern.

Fehlende Begründung oder fehlende Informationen durch den Mieter führen zu einer Klageabweisung

Der BGH hat im konkreten Fall das Begehren der Mieterin abgelehnt. Sie habe weder eine ausreichende Begründung vorgelegt noch eine Vermessung der Wohnung vorgenommen (BGH VIII ZR 181/16).

Was passiert, wenn der Vermieter die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen verweigert?

So lange dem Mieter die Einsicht in die Unterlagen verweigert wird, kann er die Nachzahlung verweigern (BGH VIII ZR 189/17)

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Wird Eigentum entwertet? Werden Wohnungseigentümer entmachtet?

Durch das neue Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz WEMoG will alle Bereiche des WEG umfassend modernisieren.
Die Rechtslage soll moderner und transparenter werden.

• Das Gesetz gibt es vorläufig nur als Entwurf. Doch kritische Stimmen werden lauter.

Eins ist klar – das WEMoG führt zu grundlegenden Änderungen – ob das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz ein Fluch oder Segen ist, wird heftig diskutiert.

Das müssen Wohnungseigentümer schon jetzt wissen:

1. Wann tritt das WEMoG in Kraft?

Vom Bundeskabinett beschlossen wurde die WEG-Reform bereits im Frühjahr 2020.
Wann genau das Modernisierungsgesetz in Kraft tritt, ist jedoch unklar.

• Richter Dr. Oliver Elzer, u.a. Autor in Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz vermutet, dass das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz schon zu Beginn des Wahljahrs 2021 in Kraft treten könnte.

2. Die neue Rolle des Immobilienverwalters – müssen Eigentümer um ihre Rechte bangen?

Ein äußerst kontroverses Thema ist die Position des Verwalters.
Die Rechte des Verwalters ändern sich gravierend.
Doch was bedeutet das für die Eigentümer? Werden sie entmachtet?

• Einen abschließenden Katalog von Rechten und Pflichten des Verwalters wird es nicht mehr geben!
• Die Reform soll bezwecken, dass der Verwalter eigenverantwortlich handelt.
• Verträge werden vom Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossen.
• Die Wohnungseigentümer werden Vertragspartner dieser Verträge.

3. Die Eigentümer behalten gegenüber dem Verwalter weiterhin die Kontrolle!

• Eigentümer haben ein Einsichtsrecht in alle relevanten Verwaltungsunterlagen.
• Verwalter müssen künftig einen jährlichen Vermögensbericht erstellen.
• Verwalter-Entscheidungen können von der Zustimmung der Verwaltungsbeiräte abhängig gemacht werden.
• Verwaltungsbeiräte sind an keine Mindestgröße gebunden.

4. Fragwürdige Aufwertung der Rolle des Verwalters

Kritik äußert unter anderem der Vorsitzende des Ausschusses Miet- und Wohnrecht im Deutschen Anwaltverein, Michael Drasdo. Die Rolle des Verwalters werde aufgewertet, ohne dass sichergestellt sei, dass die erforderlichen Qualifikationen für das Amt vorhanden oder nachgewiesen werden.
Auch das Bundeswirtschaftsministerium (CDU) bemängelt die nicht vorhandenen Regulierungen und fordert einen Sachkundenachweis.

5. Wie können sich Eigentümer vom Verwalter lossagen?

Das WEMoG sieht vor, dass…

• die Wohnungseigentümer dem Verwalter sämtliche Rechte entziehen können
• die Wohnungseigentümer Verwalter, ohne die Angabe eines wichtigen Grundes, abbestellen können

6. Welche Neuerungen betreffen Eigentümerversammlungen?

Die Eigentümerversammlung und der Erlass von Beschlüssen werden in Zukunft auch online stattfinden können. Eine große Erleichterung, gerade in Zeiten von Covid-19!

• Die Ladungsfrist verlängert sich von 2 auf 4 Wochen.
• Außerordentliche Versammlungen können in Textform oder per E-Mail einberufen werden.
• Eigentümerversammlungen sollen online stattfinden können.
• Beschlüsse sind an keine bestimmte Teilnehmerzahl gebunden und können auch online erlassen werden.
• Für die Beschlussfassung reicht die anstatt der qualifizierten Mehrheit nun eine einfache Mehrheit.

Kritische Stimmen befürchten, dass durch die einfache Mehrheit bei der Beschlussfassung finanzschwächere Eigentümer gegenüber großen Investoren benachteiligt werden könnten.
Wie sich die Regelungen in der Praxis gestalten, bleibt abzuwarten.

7. Was gilt für bauliche Maßnahmen?

Schon jetzt haben Eigentümer einen Anspruch auf

• Barrierefreien Um- und Ausbau
• Maßnahmen zum Einbruchschutz
• Einbau einer Lademöglichkeit für das Elektrofahrzeug

Mit der Reform kommt ein Anspruch auf Schaffung eines Glasfaseranschlusses bis in die Eigentumswohnung hinzu.

8. Wer trägt die Kosten für bauliche Maßnahmen?

Die Kosten für die baulichen Maßnahmen trägt der jeweilige Eigentümer.

• Grundlegende Umgestaltungen und unbillige Benachteiligungen müssen nicht akzeptiert werden!
• Die Kosten tragen nur diejenigen, die für die Baumaßnahme gestimmt haben.
• Wenn die Maßnahme allen Eigentümern Vorteile bringt, können die Kosten auf alle Eigentümer verteilt werden.

Info: Die Kostenübernahme ist nicht frei von Kritik!
Kritiker bemängeln, dass die Kostenübernahme nicht weitreichend genug geregelt sei.
Zwar würde die Reform z. B. eine Kostenregelung für Elektroladestationen enthalten, wer die Kosten für die notwendigen Leitung zu tragen habe, stehe jedoch in den Sternen.

9. Haben auch Mieter einen Anspruch auf bauliche Maßnahmen?

Auch Mieter haben einen Anspruch auf die baulichen Maßnahmen. In diesem Fall haben sie die Kosten zu tragen.

10. Wer haftet, wenn etwas schiefläuft?

• Der unentgeltlich tätige Verwaltungsbeirat haftet nur für grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz.
• Der Verwalter haftet nicht!
• Die Eigentümergemeinschaft haftet, da der Verwalter in ihrem Namen Verträge abschließt, als Träger der Verwaltung.
• Eigentümer können bei Verstößen gegen die Gemeinschaftsordnung zu Vertragsstrafen verpflichtet werden.
• Eine entsprechende Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft muss jedoch getroffen worden sein.

Fazit:

Bis jetzt ist nicht klar, ob die Kritik zu Nachbesserungen am Gesetzestext  führen wird.
Fest steht, dass das WEMoG für Eigentümergemeinschaften manches erleichtern könnte.
Wie sich die Regelungen in der Praxis auswirken, bleibt abzuwarten.

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Immobilienerben begegnen vielen neuen Herausforderungen.

Diese können teilweise kompliziert und kostspielig werden.
Wenn Sie die folgenden Aspekte beachten, können sie Geld und Zeit sparen und Risiko minimieren.

Sparen beim Grundbucheintrag

Wer eine Immobilie erbt, sollte sich schnellstmöglich in das Grundbuch eintragen lassen.

Was ist ein Grundbuch?
Im Grundbuch stehen alle Informationen über ein Grundstück, eine Immobilie oder ein Flurstück. Das bedeutet, dass auch Sie als neuer Eigentümer in dieses Grundbuch eingetragen werden müssen.
Sie sparen viel Geld, wenn Sie sich im ersten Jahr nach Erhalt des Erbscheines im Grundbuch als neuer Eigentümer eintragen lassen.

• Die Änderung im Grundbuch ist, bei vorliegendem Erbschein, ein Jahr lang gebührenfrei.

Immobilien bedeuten Verantwortung, Risiko und Herausforderung

Ein Immobilienerbe erbt mit der Immobilie auch neue Verantwortung.
Als Immobilienerbe übernehmen Sie die Verantwortung dafür, dass keine Gefahr von der Immobilie ausgeht und niemand zu einem Schaden kommt.
Folgende Fragen müssen Sie klären: Sind

• die Wartungsarbeiten erledigt?
• die Heizungen funktionstüchtig?
• Nachbargrundstücke, aufgrund von beispielsweise überhängenden Ästen von Bäumen, beeinträchtigt?
• die Gehwege gepflegt?
• die Gehwege im Winter von Schnee und Glatteis befreit?

Finanzierung der Immobilie

Um Kosten von vornherein realistisch einzuschätzen, sollten Sie vorab die Kosten für den Unterhalt der Immobilie kalkulieren. Das betrifft sämtliche sog. Betriebskosten wie z. B.

• Grundsteuer und Versicherungsbeiträge
• Strom, Heizung, Straßenreinigung und Müllabfuhr
• Verwaltung und Hausmeister

Energieausweis bei Modernisierung, Vermietung oder Verkauf des Objekts

Für Modernisierung, Vermietung oder Verkauf der Immobilie ist i. d. R. ein sog. bedarfsorientierter Energieausweis notwendig.
Ein Energieausweis enthält zum einen Daten zu den anfallenden Energiekosten und zum anderen Vorschläge für Modernisierungsmaßnahmen.

• Zudem ist gesetzlich vorgeschrieben, dass bei einer Vermietung oder einem Verkauf einen Energieausweis vorzulegen ist.

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Die Stadt Chemnitz legte Sanierungsgebiete durch Satzung fest

Zunächst hat die Stadt Chemnitz für verschiedene Gebiete eine förmliche Sanierungssatzung erlassen. Darin wurde das Sanierungsgebiet in seiner jeweiligen räumlichen Ausdehnung festgelegt (§ 142 BauGB).
Danach führte sie Sanierungsmaßnahmen durch, wie z. B. der Abriss von Gebäuden, die Verlagerung oder Änderung von Betrieben, Neuaufteilung von Grundstücken u. ä.

• Der Fall:
  In diesem Fall hatten Chemnitzer Grunstücksbesitzer einen Großteil dieser Maßnahmen in den Sanierungsgebieten selbst erbracht.

Grundstücksbesitzer müssen nun Ausgleichsbeträge an die Kommune für Sanierungen zahlen, die sie selbst durchgeführt haben.

Dies ist schwer verständlich und für alle Nichtjuristen ungerecht.
Erwarten würde der Grunstücksbesitzer umgekehrt, von der Kommune Geld zu erhalten, weil ein Großteil dieser Maßnahmen in den Sanierungsgebieten von den Grundstückseigentümern erbracht wurde.

• Dennoch ist die Stadt Chemnitz grundsätzlich verpflichtet, die Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB zu erheben.

Was sind die Voraussetzungen?

1. Es lag ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet vor,
2. Die jeweilige Sanierungssatzung wurde gemäß § 162 BauGB aufgehoben,
3. Die Bodenwerte der Grundstücke im Sanierungsgebiet haben sich erhöht.
4. Es besteht ein Zusammenhang zwischen der Sanierung und der Bodenwerterhöhung des Grundstücks.

Wie hoch sind die Ausgleichsbeträge?

Nach § 154 Abs. 1 BauGB hat der Eigentümer eines in einem förmlichen Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks denjenigen Geldbetrag zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht.

• Der (mutmaßliche) Bodenwert, den das Grundstück ohne Durchführung der Sanierungsmaßnahmen hätte, muss mit dem Wert, den das Grundstück nach Abschluss dieser Maßnahmen hat, verglichen werden.
• Da der Wert ohne Sanierung nicht ohne weiteres festgestellt werden kann, kann die Stadt eine Berechnung vornehmen.
• Dabei ist nach Auffassung des OVG Bautzen jede Berechnungsmethode zulässig, mit der die Bodenwerterhöhung (und damit den Ausgleichsbetrag) nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert ermittelt werden kann (OVG Bautzen, Beschl. vom 05.03.2009, 1 A 374/08).

Kann der Grundstückseigentümer verlangen, dass der Ausgleichsbetrag zu reduzieren ist?

Unter Umständen hat der Eigentümer Anspruch auf Herabsetzung, z. B. bei zulässigen Eigenmaßnahmen des Grundstückseigentümers, die zu einer Werterhöhung geführt haben. Zu berücksichtigen sind die §§ 26 und 28 WertVO.

Was kann ein Grundstückeigentümer tun?

Jeder Grundstückseigentümer, der einen Bescheid erhält, in dem Ausgleichsbeträge festgesetzt werden, hat das Recht, diesen prüfen zu lassen.
Er muss rechtzeitig Widerspruch einlegen.
Eine entsprechende Belehrung muss dem Bescheid beigefügt sein.
Allerdings hat der Widerspruch keine aufschiebende Wirkung. Die Zahlungspflicht bleibt im Zweifel zunächst bestehen, und es fallen bei Überschreiten des festgelegten Zahlungsziels Säumniszuschläge an.

• Wir stellen für unsere Mandanten zunächst einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung.

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