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Mieter verweigert Instandsetzungsarbeiten – Kündigungsgrund?

Darf der Vermieter kündigen oder muss er Duldungsklage erheben?

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Mieter verweigert Instandsetzungsarbeiten – Kündigungsgrund?

Wenn Mieter sich notwendigen Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen verweigern, kann das für Vermieter zermürbend sein. Ist der Vermieter direkt zu einer Kündigung berechtigt oder muss erst ein gerichtlicher Duldungstitel erwirkt werden?

  • Der BGH hat sich mit dieser Problematik beschäftigt und ein vermieterfreundliches Urteil gefällt!

Mieter verweigert Instandsetzungsarbeiten – Der Fall:

2015 klagte eine Vermieterin vor dem BGH gegen ihre Mieter. Deren Wohnung war von Hausschwamm befallen und musste instandgesetzt werden. Für die ersten Arbeiten zogen die Mieter in ein Hotel.

  • Als weitere Arbeiten notwendig wurden, forderten die Mieter von der Vermieterin die Erstattung der entstandenen Hotelkosten und die Wiederherstellung des vorherigen Standes der Wohnung.

Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis daraufhin fristlos und hilfsweise ordentlich.
Begründet wurde die Kündigung damit, dass die Mieter den Zutritt zur Wohnung mehrfach verweigert hätten. Nachdem die Vermieterin eine einstweilige Verfügung gegen ihre Mieter erwirkt hatte, gewährte die Mieter ihr Zutritt zu der Wohnung.

  • Die Vermieterin kündigte daraufhin fristlos. Sie begründete die Kündigung damit, dass die Mieter die Instandsetzungsarbeiten verhindert hätten (BGH VIII ZR 281/13).

Ist die Verweigerung von Instandsetzungsarbeiten ein Kündigungsgrund?

Eine fristlose Kündigung ist nach §543 Absatz 1 Satz 1 BGB möglich, wenn ein wichtiger Grund für die Kündigung vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn…

  • dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und
  • unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann

Wodurch wird eine ordentliche Kündigung wirksam?

Eine ordentliche Kündigung nach §573 Absatz 2 Nr.1 BGB ist wirksam, wenn…

  • der Mieter seine Vertragspflichten schuldhaft verletzt hat

BGH stärkt Vermieterrechte

  • Laut BGH kann die Verweigerung der Wohnungsinstandsetzung grundsätzlich eine ordentliche oder auch eine außerordentliche Kündigung begründen.
  • Modernisierungs- und Instandhaltungspflichten seien für die Erhaltung des Mietobjekts und seinen wirtschaftlichen Wert von wesentlicher Bedeutung (BGH VIII ZR 281/13).

Muss der Vermieter einen Duldungstitel erwirken?

Ein Duldungstitel muss durch ein Gerichtsverfahren erlangt werden. Der Titel regelt, dass Personen eine bestimmte Handlung zu dulden haben.
Der BGH verneint die Notwendigkeit eines Duldungstitels ausfolgenden Gründen (BGH – VIII ZR 281/13):

  • Auch ohne Duldungstitel kann es dem Vermieter nicht zumutbar sein das Mietverhältnis fortzusetzen, wenn der Mieter seine Duldungspflicht schuldhaft verletzt hat. Eine Verletzung der Duldungspflicht setzt keinen Duldungstitel voraus.
  • Ein Duldungstitel kostet den Vermieter Zeit. Der Mieter kann so problemlos Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen hinauszögern

Der Bundesgerichtshof stärkt mit seinem Urteil die Position der Vermieter!

In dem vorliegenden Fall nahm der BGH an, dass eine fristlose Kündigung des Vermieters auch ohne Duldungstitel wirksam sein kann (BGH – VIII ZR 281/13).

  • Die Ablehnung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ist dadurch für Mieter mit hohen Risiken verbunden.

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Annette Neuerburg

Fachanwältin für WEG-recht und Immobilienfragen

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