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Wer kann die Sanierung des gemeinschaftlichen Wohn-Eigentums verlangen?

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Was kann ein Einzelner Eigentümer von der Gemeinschaft verlangen?

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein einzelner Eigentümer von den anderen Wohnungseigentümern die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, sofern diese zwingend erforderlich ist.
In dem entschiedenen Fall handelte es sich zunächst aus zwei Einheiten im Erd- und Dachgeschoss eines Hauses. Die Kellerräume wurden nachträglich ausgebaut. Diese bildeten seit einer Teilungserklärung aus dem Jahre 1996 eine dritte Sondereigentumseinheit.

Die Beklagten sind die jetzigen Eigentümer der Wohnungen im Erd- und Dachgeschoss.

Die Klägerin erwarb die im Keller gelegene Wohnung im Jahr 2002.
Die Wohnung hat seit dem Jahr 2008 einen erheblichen Feuchtigkeitsschaden und ist inzwischen unbewohnbar.

Planungsfehler

Ursache sind in erster Linie Planungsfehler bei dem Umbau der Keller- in Wohnräume und damit verbundene Baumängel, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen.
Das Amtsgericht hat die Beklagten auf Antrag der Klägerin verurteilt, der anteiligen Aufbringung der Kosten für die Sanierung der Kellergeschosswohnung durch die Wohnungseigentümer und der Bildung einer dazu notwendigen Sonderumlage von rund 54.500 € zuzustimmen sowie Schadensersatz aufgrund der verzögerten Renovierung der Kellergeschosswohnung zu zahlen.

Miteigentümer können die Zustimmung zur anteiligen Kostentragung verlangen.

Das gilt auch für die Bildung einer Sonderumlage.
Nach Auffassung des BGH hat jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Grundsätzlich haben die Wohnungseigentümer einen Gestaltungsspielraum; sie müssen bei ihren Entscheidungen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und ggf. auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen.
Daher ist die Eigentümergemeinschaft berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen zurückzustellen.

Dies gilt nur, wenn die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist.

Hier war die Wohnung infolge sanierungsbedürftiger Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum unbewohnbar.
In einem solchen Fall ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum.

Die notwendige Erhaltung der Wohnungseigentumsanlage geht vor.

Außerdem ist die Interessenlage der Klägerin zu berücksichtigen.
Diese müsste die Lasten ihres Wohnungseigentums tragen, obwohl sie es dauerhaft nicht nutzen kann.
Es kommt daher nicht darauf an, dass die Sanierung des Gemeinschaftseigentums im Wesentlichen dazu dient, die Kellergeschosswohnung wieder bewohnbar zu machen.

Alle Eigentümer müssen sich an den Kosten der Sanierung beteiligen.

Bezüglich etwaiger Schadensersatzansprüche hat der V. Zivilsenat entschieden, dass eine Ersatzpflicht für Schäden an dem Sondereigentum in Betracht kommt, die durch das Unterlassen der gebotenen Beschlussfassung entstanden sind.
Die Haftung könne diejenigen Wohnungseigentümer treffen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben, so der BGH.

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