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Hobbyraum: Zweckwidrige Nutzung einer Eigentumswohnung nicht gestattet.

BGH: Die Nutzung von Hobbyräumen zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken ist nicht gestattet, wenn sie die Anlage um eine weitere Wohneinheit vergrößert.

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Die Streitparteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft.

Dem Beklagten gehören die Einheiten Nr. 1 im Souterrain und Nr. 2 im Erdgeschoss.
Der Klägerin steht seit 2007 das Sondereigentum an den Wohnungen Nr. 3 und Nr. 4 im Ober- und Dachgeschoss zu.

Die Einheit Nr. 1 ist in der Teilungserklärung als Wohnung ausgewiesen
Vertragstext: „Räumlichkeiten im Souterrain bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum“.
Der Beklagte vermietet diese als Wohnraum, wobei er seit 2007 zwei Neuvermietungen vorgenommen hat.
Die Klägerin will erreichen, dass es der Beklagte unterlassen muss, die Einheit Nr. 1 als Wohnraum zu nutzen oder nutzen zu lassen.

Zweckwidrige Nutzung einer Eigentumswohnung – Verjährung?

Die Vermietung von Wohnraum ist für Eigentümer sehr lukrativ.
Allerdings ist nicht jeder Gebäudeteil für diesen Zweck vorgesehen. Wie bindend ist die Nutzungsbeschreibung von Gebäuden?

  • Und wie lange müssen Vermieter mit Unterlassungsansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft rechnen?

Hobbyräume zu Wohnzwecken vermietet

Ein Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft vermietete sein Teileigentum im Souterrain als Wohnraum. Ausgewiesen war die Souterraineinheit als „Räumlichkeiten im Souterrain bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum“.
Nach 2007 erfolgten zwei Neuvermietungen.
Die anderen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft klagten gegen diese Nutzung.
Der Beklagte berief sich auf die Verjährung der Ansprüche. Er selbst habe das Souterrain ab 1980 zu Wohnzwecken genutzt. Seit 1986 würde er die Einheit zu Wohnzwecken vermieten.
In erster Instanz wurde der Eigentümer/Vermieter dazu verurteilt, die Nutzung bzw. Vermietung des Souterrains als Wohnraum zu unterlassen (BGH 2015- V ZR 178/14).

Ist eine Nutzung entgegen der Teilungserklärung möglich?

Laut BGH ist die dauerhafte Zweckentfremdung des Souterrains nicht zulässig.
Die Hobbyräume dürfen nicht dauerhaft als Wohnraum genutzt werden, wenn die Anlage so um eine weitere Wohneinheit vergrößert wird.

Ist der Unterlassungsanspruch verjährt?

Der Bundesgerichthof hat den Unterlassungsanspruch bestätigt (BGH 2015- V ZR 178/14).
Die Verjährung richtet sich nach §199 Absatz 5 BGB.

  • Die Verjährung tritt nicht ein, solange die zweckwidrige Nutzung andauert.
  • Der Unterlassungsanspruch bezieht sich hauptsächlich auf die Aufrechterhaltung der zweckwidrigen Nutzung ab 2007. Die Aufnahme der zweckwidrigen Nutzung im Jahr 1980 ist nebensächlich.
  • Es ist nicht ausschlaggebend, ob die Einheit von dem Eigentümer oder einem Mieter zweckentfremdet genutzt wird.

Ist der Unterlassungsanspruch verwirkt?

Eine Verwirkung nach §242 BGB liegt vor, wenn…

  • ein Anspruch längere Zeit nicht geltend gemacht wird und
  • Umstände vorliegen, aufgrund derer die betroffene Person nicht mehr mit der Geltendmachung von Ansprüchen zu rechnen braucht.

Der BGH verneinte eine Verwirkung nach §242 BGB (BGH 2015- V ZR 178/14).

Die Neuvermietungen sind Zäsuren

Die Neuvermietung begründen neue Störungen im Sinne von §1004 BGB und §15 Absatz 3 WEG.

  • Der BGH sprach den übrigen Wohnungseigentümer das Recht zu, eine der Teilungserklärung entsprechende Nutzung einzufordern zu können (BGH 2015- V ZR 178/14).

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