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Die Immobilien-GbR bürgt Haftungsrisiken

Immobilien- GbRs sind in Deutschland weitverbreitet. Häufig gründen Familien eine Gesellschaft bürgerlichen
Rechts, um die Immobilie der Familie zu verwalten. Die eigentliche Verwaltung übernimmt ein damit
beauftragter Gesellschafter, während sich die restlichen Gesellschafter/ Familienmitglieder die Mieterträge
auszahlen lassen. Wer keinen Überblick über die Verwaltung und die Verbindlichkeiten der GbR hat, könnte
dies im Nachhinein jedoch bitter bereuen – auch Jahre nach dem Ausscheiden aus der Gesellschaft haften
GbR Gesellschafter mit ihrem privaten Vermögen!

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Haftet ein ausgeschiedener GbR-Gesellschafter für Verbindlichkeiten?

Zum Fall
Eine aus drei Personen bestehende GbR war als WEG-Mitglied tätig. In dem Gesell-
schaftsvertrag wurde geregelt, dass ein Gesellschafter aus der GbR ausscheidet, wenn über sein Vermögen ein Konkurs- oder Vergleichsverfahren eröffnet wird.
2002 wurde ein Insolvenzverfahren über das Vermögen eines Gesellschafters eröffnet und 2009 beendet. Der insolvente Gesellschafter ist demnach im Jahr 2002 aus der GbR ausgeschieden.
2017 wurde im Grundbuch eingetragen, das der Gesellschaftsanteil des ausge-
schiedenen Gesellschafters den Mitgesellschaftern der GbR angewachsen ist. Über Jahre hinweg verlangte die WEG keine Hausgeldvorzahlungen.
Ab dem Jahr 2013 wurden allerdings monatliche Zahlungen in Höhe von 495 Euro beschlossen. Die Beiträge wurden von der GbR nicht gezahlt und summierten sich für die Jahre 2013 und 2014 auf ca. 10.000 Euro.
Die WEG verklagte die aus nur noch zwei Personen bestehende GbR sowie den ausgeschiedenen Ex-Gesellschafter als Gesamtschuldner auf Zahlung des ausstehenden Geldbetrages (BGH, Urteil vom 03.07.2020 – V ZR 250/19).

Wie haften die Gesellschafter einer GbR?

  • Die Gesellschafter einer GbR haften als Gesamtschuldner unbegrenzt und persönlich für Verbindlichkeiten der Gesellschaft.
  • Gläubiger können somit auch auf das Privatvermögen der GbR-Gesellschafter zurückgreifen.

Haftet auch ein ausgeschiedener Gesellschafter für spätere Verbindlichkeiten?

Nach § 736 Abs. 2 BGB i.V.m. § 160 Abs. 1 Satz 1 HGB haftet ein Gesellschafter, der aus der Gesellschaft ausscheidet, für die bis dahin begründeten Verbindlichkeiten (sog. Altverbindlichkeiten), wenn sie…

  • vor Ablauf von fünf Jahren nach dem Ausscheiden fällig und zumindest gerichtlich geltend gemacht werden.
  • Verbindlichkeiten gelten als „bis dahin begründet“, wenn ihre Rechtsgrundlage bis zum Ausscheiden des Gesellschafters gelegt worden ist.

Die Regelung zielt darauf ab, dass der ausscheidende Gesellschafter nicht zeitlich unbegrenzt haften muss, wenn er keinen Einfluss mehr auf das Vorgehen der Gesellschaft hat und auch nicht mehr von der Gesellschaft durch Gegenleistungen profitiert. Gleichzeitig soll durch die Nachhaftung sichergestellt werden, dass die Interessen der Gesellschaftsgläubiger gewahrt werden.

Im konkreten Fall sind die Verbindlichkeiten Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Erwerb des Wohnungseigentums durch die GbR entstanden. Wohnungseigentümer schulden ab dem Eigentumserwerb anteilig die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung.
Für die Haftung des ausgeschiedenen Gesellschafters ist unerheblich, dass die Beschlüsse zur Beitragserhebung erst nach seinem Ausscheiden verabschiedet wurden, ist unerheblich (BGH, Urteil vom 03.07.2020 – V ZR 250/19).

Ab wann beginnt die 5 Jahres Frist der Nachhaftung?

Die Frist beginnt mit der positiven Kenntnis des jeweiligen Gläubigers von dem Ausscheiden des Gesellschafters aus der Gesellschaft.

  • Vor dem Gericht konnte nicht bewiesen werden, dass die WEG im Jahr 2002 bereits Kenntnis von dem Ausscheiden des Gesellschafters hatte.
  • Von einer Kenntnisnahme kann ohne entsprechende anderweitige Darlegung zumindest ab dem Eintragen des Ausscheidens im Grundbuch im Jahr 2017 ausgegangen werden (BGH, Urteil vom 03.07.2020 – V ZR 250/19).